近日，《中華人民共和國(guó)民法典》正式問世，其第二編物權(quán)編以“用益物權(quán)”為落點(diǎn)，將我們?nèi)粘Ｉ钪袑?duì)“物”的歸屬、使用、流轉(zhuǎn)加以進(jìn)一步的規(guī)范和約束，最大限度的保護(hù)私產(chǎn)，被看做是現(xiàn)行物權(quán)法的繼承和升級(jí)。
物權(quán)編和物權(quán)法一脈相承，此次修正，其變與不變，守成與突破引發(fā)民眾關(guān)注。尤其是物權(quán)編新增的“居住權(quán)，”強(qiáng)化業(yè)主對(duì)共有部分共同管理的權(quán)利，落實(shí)“三權(quán)分置”等要點(diǎn)切實(shí)體察民情，回應(yīng)社會(huì)熱點(diǎn)。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院朱曉峰副教授應(yīng)《中國(guó)婦女報(bào)》邀請(qǐng)，在該報(bào)2020年6月8日第4版就民法典物權(quán)編相關(guān)問題進(jìn)行解讀。
居住權(quán)保障具有切實(shí)住房需求的群體的利益
“傳統(tǒng)大陸法系的人役權(quán)制度主要是為了解決特定身份的家庭成員居住困難，具有扶危濟(jì)困的救助性質(zhì)，相比較而言，我國(guó)民法典物權(quán)編規(guī)定的居住權(quán)在制度設(shè)計(jì)上更為開放。”中央法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)理事，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授朱曉峰對(duì)“居住權(quán)”的法理動(dòng)因做出解釋。
“居住權(quán)”正式生效后，不僅房屋所有權(quán)人可以依據(jù)自主意志而將房屋使用權(quán)賦予給其近親屬、朋友以及或其其愿意賦予的對(duì)象。“這充分實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)人的利益，并保護(hù)了特定存在居住困難的親屬、朋友的居住利益，新規(guī)定也可以在以房養(yǎng)老、住房制度改革等方面發(fā)揮實(shí)質(zhì)性組作用，為進(jìn)一步豐富我國(guó)社會(huì)保障體系提供制度支持。”朱曉峰說。
在民法典規(guī)定居住權(quán)之前的法律實(shí)踐中，關(guān)于居住權(quán)糾紛的法律糾紛層出不群，各種形態(tài)的都有，集中表現(xiàn)在：第一，長(zhǎng)期與房屋所有權(quán)人共同生活的人因所有權(quán)人死亡而失去繼續(xù)居住在原來居所的權(quán)利；第二，房屋所有權(quán)人為了籌措養(yǎng)老所需的資金而陷入以房養(yǎng)老的陷阱；第三，國(guó)家保障房主要有租、賣倆種形式，對(duì)于真正存在住房需求的人往往照顧不到。
“民法典此次明確規(guī)定居住權(quán)制度，有助于保障與房屋所有權(quán)人共同生活的人在所有權(quán)人死亡后繼續(xù)居住在原來居所的權(quán)利，使房屋所有權(quán)人避免以房養(yǎng)老中存在的陷阱，從而保障具有切實(shí)住房需求的群體的利益。”朱曉峰說。
在以往的司法實(shí)踐中，居住權(quán)糾紛案件在共同居住的離婚夫妻之間、年邁的父母與成年子女之間尤為常見。法律條文的空白導(dǎo)致法院在裁判時(shí)缺乏可以援引的法律規(guī)定，很多時(shí)候只能從民法的基本原則出發(fā)酌情進(jìn)行裁量。
“而今居住權(quán)的明確，可以有效避免法官繼續(xù)陷入個(gè)案中艱難斟酌，統(tǒng)一的裁判尺度與依據(jù)也逐步清晰，將更有力的保護(hù)離婚婦女、孤寡老人等弱勢(shì)群體的住房需求。”北京雷石律師事務(wù)所律師趙森杰說。
對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)更加細(xì)化
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率不斷提高，小區(qū)居民的人口日益擴(kuò)大，對(duì)于業(yè)主權(quán)利的保護(hù)也就愈加顯得重要。此次民法典在原有物權(quán)法的基礎(chǔ)上或增添或修改了部分關(guān)于業(yè)主權(quán)利的條款，適當(dāng)降低了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決門檻，進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。
物權(quán)編相較于之前的物權(quán)法，對(duì)業(yè)主的保護(hù)更為細(xì)化清晰，更具操作性。其第二百八十二條對(duì)業(yè)主共有部分的收入分配規(guī)定，該條款明確建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。趙森杰認(rèn)為，這一條款可以為近年來屢屢曝出的業(yè)主公共區(qū)域被侵占、改建、改變用途或通過其他途徑謀利的維權(quán)事件提供彌補(bǔ)業(yè)主損失的法律依據(jù)。“輔之以合同編第二十四章物業(yè)服務(wù)合同第九百四十三條物業(yè)服務(wù)人信息公開義務(wù)等相關(guān)規(guī)定，可以打出一套組合拳。”趙森杰說。
值得注意的是，物權(quán)編第二百八十五條業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的關(guān)系中新增了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關(guān)工作”的規(guī)定。并同時(shí)要求業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
“這兩項(xiàng)規(guī)定是我國(guó)應(yīng)對(duì)新冠疫情采取社區(qū)聯(lián)防聯(lián)控措施的正向反饋，我國(guó)有效防控疫情的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)一步印證了把握住社區(qū)治理的重要性，而良好的社區(qū)治理則需以業(yè)主、物業(yè)等各主體之間權(quán)責(zé)清晰、關(guān)系穩(wěn)定為基石，這也是我們這次民法典物權(quán)編所想要達(dá)成的目的。”趙森杰說
根據(jù)物權(quán)編新規(guī)，業(yè)委會(huì)在集體決策及維權(quán)中的重要性突顯。那么在小區(qū)尚未成立業(yè)委會(huì)的情況下，如何清查物業(yè)資金收支？如何舉證？業(yè)內(nèi)人士給出建議。
“依據(jù)民法典第二百八十七條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任。因此，在小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)的情形下，最直接有效的方法還是通過法律途徑向法院提起訴訟，主張法律救濟(jì)。”朱曉峰說。
另外，在實(shí)際維權(quán)中，如果出現(xiàn)物業(yè)不公示所提供的服務(wù)事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況,維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等信息，各位業(yè)主也不必?fù)?dān)心。“按照民法典第九百四十三條規(guī)定，向業(yè)主公開以上內(nèi)容屬于物業(yè)服務(wù)人的信息公開義務(wù)，如果物業(yè)堅(jiān)持不予公開，業(yè)主或業(yè)委會(huì)可以保存好要求物業(yè)公開或報(bào)告相應(yīng)信息的書面材料且已經(jīng)送達(dá)給物業(yè)的相應(yīng)證據(jù)，在協(xié)商不能解決問題的前提下，進(jìn)行起訴。”趙森杰解釋。
落實(shí)“三權(quán)分置” 將平等保護(hù)范圍擴(kuò)大到所有財(cái)產(chǎn)權(quán)
農(nóng)村土地問題是民法典分編立法中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，此次民法典在剛修改的農(nóng)村土地承包法的基礎(chǔ)上，物權(quán)編第十一章專門就“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”作出了詳細(xì)規(guī)定，特別是明確將農(nóng)村土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”寫進(jìn)了民法典。
“最重要的是，民法典第三百三十九條明確規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。同時(shí)刪去了“抵押權(quán)”中關(guān)于耕地不得抵押的規(guī)定，以適應(yīng)“三權(quán)分置”后土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入市的需要。”朱曉峰指出，民法典的這些規(guī)定有助于落實(shí)黨的十八大以來，黨中央提出要深化農(nóng)村土地制度改革，健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)保護(hù)法律制度，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)的要求。
落實(shí)“三權(quán)分置”，激活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，民法典旨在賦予更多主體以參與市場(chǎng)交易的資格，以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，各主體競(jìng)爭(zhēng)中權(quán)利、規(guī)則、機(jī)會(huì)我的“平等”。“民法典第四條就明確強(qiáng)調(diào)了‘民事主體在民事活動(dòng)中的法律地位一律平等。’物權(quán)編第二百零六條明確‘國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。’在第二百零七條要求‘國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯。’”朱曉峰說，這表明民法典強(qiáng)調(diào)了對(duì)各類所有權(quán)平等保護(hù)的基本立場(chǎng)，確立了對(duì)產(chǎn)權(quán)平等保護(hù)的基本原則。
“將平等保護(hù)的范圍擴(kuò)大到所有財(cái)產(chǎn)權(quán)，這是物權(quán)編乃至整個(gè)民法典最大的突破和創(chuàng)新。”朱曉峰認(rèn)為，在民法典物權(quán)編領(lǐng)域，居住權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是兩種最典型的“用益物權(quán)”，強(qiáng)化和鞏固其財(cái)產(chǎn)權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能，使之成為法律保護(hù)的“權(quán)利”，目的是促進(jìn)各要素的市場(chǎng)流通，培育市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好土壤。“所謂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法，民法興，則民富國(guó)興。”
（來源：中國(guó)婦女報(bào) http://paper.cnwomen.com.cn/content/2020-06/08/069871.html）
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