【法制網(wǎng)】尹飛：房地產(chǎn)稅立法應(yīng)妥善處理熱點問題

原標(biāo)題：《中央財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)法研究所所長尹飛：房地產(chǎn)稅立法應(yīng)妥善處理熱點問題》

來源：《法制日報》2018-04-17第9版全文http://epaper.legaldaily.com.cn/fzrb/content/20180417/Page09TB.htm

按照落實稅收法定的要求，作為新稅種，房地產(chǎn)稅的開征必須先立法，需要有法律規(guī)定。盡管實踐中對于征收房地產(chǎn)稅，我國已經(jīng)積累了不少經(jīng)驗，但在具體立法過程中，仍有許多關(guān)鍵問題需要厘清。

共有產(chǎn)權(quán)房、“兩限房”、經(jīng)濟適用房等產(chǎn)權(quán)受限的房產(chǎn)如何征稅？在已經(jīng)繳納了高昂土地出讓金后，房地產(chǎn)稅應(yīng)如何實現(xiàn)公平？開征房地產(chǎn)稅之后是否還需要繳納物業(yè)費？

“對于房地產(chǎn)稅立法，我們需要冷靜思索，進行客觀、細(xì)致、全面、理性地系統(tǒng)性考量，而不要輕率作出規(guī)定。”中央財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)法研究所所長、中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛近日接受《法制日報》記者朱寧寧采訪時指出，在房地產(chǎn)稅相關(guān)立法過程中，應(yīng)當(dāng)妥善處理熱點問題。

必須妥善界定房產(chǎn)范圍

尹飛認(rèn)為，房地產(chǎn)稅立法時必須妥善界定房產(chǎn)的范圍。首先，目前我國房屋產(chǎn)權(quán)類型較多，實踐中存在大量不完全的房屋產(chǎn)權(quán)。比如，所謂共有產(chǎn)權(quán)房、“兩限房”等，這些房屋一定期限內(nèi)不得上市交易，其權(quán)能受到一定限制。其次，形態(tài)多樣的土地產(chǎn)權(quán)也直接影響房屋產(chǎn)權(quán)的完整性。如果土地使用權(quán)是通過出讓形式取得，那么就會有權(quán)利期限的限制，比如，住宅用地最長不得超過70年，由于是有償取得，建設(shè)在其上的房屋原則上可以自由流轉(zhuǎn)。而集體土地和劃撥用地并沒有權(quán)利期限的問題，建設(shè)在其上的房屋流轉(zhuǎn)受到限制。

此外，對于建造在劃撥土地上的房屋而言，尹飛認(rèn)為其類型、歷史淵源更是復(fù)雜，如何征稅也需要認(rèn)真考量。比如，作為對計劃經(jīng)濟時期低工資的補償?shù)乃^房改房以及作為保障房一種的經(jīng)濟適用房，是否應(yīng)當(dāng)允許其入市交易都是值得商榷的。

“在流轉(zhuǎn)受到限制甚至嚴(yán)格限制的情況下，這種房產(chǎn)是否為真正意義上的財產(chǎn)？其如何估值并據(jù)以征稅？”在尹飛看來，房地產(chǎn)稅的征收如果完全不考慮這些因素，簡單納入征收范疇，顯然過于草率。

妥善處理房地產(chǎn)稅和土地出讓金的關(guān)系

近年來，圍繞房地產(chǎn)稅的討論很多，但其之所以千呼萬喚不出來，有一個繞不過去的問題，就是過高的房價或者說過高的地價。

尹飛指出，實際上，土地使用權(quán)出讓金與房地產(chǎn)稅二者之間的聯(lián)系十分密切，無視土地出讓金因素，輕率征收房地產(chǎn)稅，對于支付了高額地價的業(yè)主來說，顯然是不公平的。

“作為一個理性的開發(fā)商拿地時，其報價的基礎(chǔ)是將來購房者能夠接受的房價。”尹飛具體舉例說，在沒有房地產(chǎn)稅的情況下，買房人每平方米愿意出十萬元，但是如果每年還要征收2%的房地產(chǎn)稅，可能情況就會變化。“這種情況下，我們不能否認(rèn)出讓金與房地產(chǎn)稅存在相當(dāng)?shù)幕コ怅P(guān)系。已經(jīng)支付了高額出讓金的土地，至少在征收房地產(chǎn)稅時應(yīng)當(dāng)考慮這一因素，適用較低稅率或者設(shè)定相應(yīng)的免征條件。”尹飛認(rèn)為。

對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何處理這一焦點問題，尹飛觀點十分明確，在他看來，一步到位直接征收房地產(chǎn)稅可能是最好的選擇。“這種做法其利在于:一是避免了自動無償永久續(xù)期可能帶來的國家土地所有權(quán)無法體現(xiàn)的問題。二是避免了房屋所有權(quán)無期限和土地使用權(quán)有期限的矛盾。三是一并解決了續(xù)期續(xù)多久的問題。四是避免了可能造成的社會不公。五是解決了如果續(xù)期收費權(quán)利人拒不繳納的問題。”

此外，對于小產(chǎn)權(quán)房以及集體建設(shè)用地上建造、符合城鄉(xiāng)規(guī)劃而且安全上又沒有任何問題的房屋，尹飛認(rèn)為也可以采用相同思路。“對于這些房產(chǎn)，無需再進行征收、補交出讓金，可以通過房地產(chǎn)稅解決問題。”

妥善處理房地產(chǎn)稅和物業(yè)費關(guān)系

房地產(chǎn)稅立法時還有一個需要仔細(xì)考量的問題，就是如何處理其與物業(yè)費的關(guān)系。“如果開征房地產(chǎn)稅，就必須要界定清楚其與物業(yè)費的關(guān)系。換言之，物業(yè)服務(wù)中的內(nèi)容，哪些應(yīng)該交給政府來維護，哪些可以交給物業(yè)公司來提供服務(wù)，這些都需要進一步劃清。否則就會出現(xiàn)業(yè)主在繳納了房地產(chǎn)稅之后，還要繳納物業(yè)費，去承擔(dān)本應(yīng)由政府來承擔(dān)的開支，客觀上造成雙重征稅的局面。這一點在立法時也必須認(rèn)真考慮。”尹飛說。