本報訊（記者周頔） 近日，由北京市法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會主辦，北京建筑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院、文法學(xué)院承辦的北京市法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會2016年年會暨第二屆不動產(chǎn)法論壇在北京建筑大學(xué)西城校區(qū)召開。
北京市法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會（以下簡稱研究會）主要負(fù)責(zé)人總結(jié)了2016年研究會的各項(xiàng)工作。他介紹，研究會設(shè)立了常務(wù)理事微信群以及公共郵箱，定期召開會長辦公會、常務(wù)理事會和理事會，保證研究會各項(xiàng)工作有序展開。
研究會設(shè)立了“不動產(chǎn)法”官方微信公眾號，積極參與各種立法和重大咨詢活動，積極參與國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記工作規(guī)范》、住建部《房地產(chǎn)交易條例》等政策法規(guī)的起草工作。
2016年，經(jīng)中國法學(xué)會民法典編纂項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組合同編課題組委托，研究會承擔(dān)民法典合同編不動產(chǎn)合同相關(guān)制度設(shè)計(jì)工作。研究會已于今年9月底完成《民法典合同編不動產(chǎn)合同草案》（試擬稿），并提交中國法學(xué)會民法典編纂項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，受到各方好評。
研究會還積極聯(lián)系北京市二中院、北京市懷柔區(qū)人民法院，組織法學(xué)專家與實(shí)務(wù)部門進(jìn)行交流研討，與中國公證協(xié)會就不動產(chǎn)登記中的公證等問題聯(lián)合舉辦研討會，對涉及不動產(chǎn)領(lǐng)域的法律問題積極建言獻(xiàn)策。活動當(dāng)天，研究會舉辦了不動產(chǎn)法論壇，來自學(xué)界、法律實(shí)務(wù)界等不動產(chǎn)領(lǐng)域的專家學(xué)者就不動產(chǎn)法涉及的核心問題進(jìn)行了研討。
不動產(chǎn)物權(quán)與登記
就預(yù)告登記制度在我國的適用，研究會副會長、北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，目前網(wǎng)簽的法律效力不明確，而且網(wǎng)簽功能與預(yù)告登記功能基本重合，實(shí)踐中的客觀需求要求預(yù)告登記制度恢復(fù)《物權(quán)法》第20條的立法本意，理清物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系。他認(rèn)為，如果將城市房地產(chǎn)租賃等“不導(dǎo)致物權(quán)變動的債權(quán)關(guān)系”納入到預(yù)告登記范圍，就可以使得預(yù)告登記制度煥發(fā)出新的生命力，能把一個可能在實(shí)踐中沒有用的或者用得不多的制度盤活，能夠節(jié)約成本，提高效率。
研究會常務(wù)理事、北京中建政研信息咨詢中心總經(jīng)理梁艦認(rèn)為，我國的預(yù)告登記存在4個方面的問題：一是預(yù)告登記的適用范圍過小，僅限于不動產(chǎn)買賣；二是預(yù)告登記申請人不明確；三是預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)無法得到長期保護(hù)；四是預(yù)告登記不能對抗法院的查封，并提出了相應(yīng)的對策建議。
研究會副會長、中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授于飛就“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”進(jìn)行了辨析。他指出，“物業(yè)管理”是業(yè)主之間基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)關(guān)系，而“物業(yè)服務(wù)”是業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的債權(quán)合同關(guān)系；同時業(yè)主為了更好的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理，可以把物業(yè)管理當(dāng)中的一部分內(nèi)容主要是對人管理委托給物業(yè)企業(yè)行使。正確認(rèn)識以上的區(qū)分和交叉，有助于理清物業(yè)關(guān)系的理論脈絡(luò)，并有益于立法上概念的準(zhǔn)確運(yùn)用。
研究會副會長、中國人民大學(xué)法學(xué)院教授高圣平以“農(nóng)地三權(quán)分置的法律表達(dá)”為題發(fā)表演講。他認(rèn)為，農(nóng)地三權(quán)分置改革在法律上應(yīng)體現(xiàn)為以下結(jié)構(gòu)：集體在農(nóng)村土地所有權(quán)之上為農(nóng)戶設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)，承包農(nóng)戶在其土地承包經(jīng)營權(quán)之上為其他經(jīng)營主體設(shè)定土地經(jīng)營權(quán)。土地所有權(quán)不因其上設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)負(fù)擔(dān)而改變其名稱和性質(zhì)，土地承包經(jīng)營權(quán)同樣也不因其上設(shè)定土地經(jīng)營權(quán)負(fù)擔(dān)而改變其名稱和性質(zhì)。土地經(jīng)營權(quán)宜定性為物權(quán)。
研究會副會長、清華大學(xué)法學(xué)院教授程嘯分析了不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得問題。他指出，不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得是一個在實(shí)踐中爭議特別大的問題。《物權(quán)法》規(guī)定了所有權(quán)的善意取得，而抵押權(quán)屬于他物權(quán)，在“參照所有權(quán)善意取得”的過程中，存在著各種善意取得的問題。
程嘯認(rèn)為，在善意取得的“善意”的判斷中應(yīng)當(dāng)明確區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)。就不動產(chǎn)善意取得的善意判斷而言，不應(yīng)考慮受讓人有無重大過失，僅有兩種情況可以排除不動產(chǎn)中的“善意”，即異議登記和明知登記為錯誤的情況。此外，在因不動產(chǎn)糾紛而引發(fā)行政訴訟和民事訴訟交叉的情況下，行政案件的處理中應(yīng)當(dāng)注意善意第三人的保護(hù)，不能隨意判決撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行為。
不動產(chǎn)合同
國家行政學(xué)院副教授宋志紅發(fā)現(xiàn)，目前我國土地租賃法律關(guān)系的應(yīng)然狀態(tài)和實(shí)然狀態(tài)之間存在著很大的不對接。《合同法》規(guī)定租賃合同不能超過20年，土地租賃也不例外，這就是說土地租賃的期限不能超過20年。然而在實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)土地租賃期限突破20年的情況，甚至與土地出讓時限相同。究其根源，是因?yàn)?999年國土資源部印發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》中規(guī)定，土地租賃最長期限可以達(dá)到70年，對租賃權(quán)范圍也規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓、可以轉(zhuǎn)租、可以抵押。
宋志紅認(rèn)為，從法律適用的角度來說，國土資源部文件與《物權(quán)法》和《合同法》等上位法的規(guī)定相沖突，應(yīng)該屬于被清理的范圍。但是對于實(shí)踐操作部門來說，這個規(guī)定是更接近實(shí)踐操作客觀情況的。這種做法導(dǎo)致法律邏輯和法律關(guān)系的混亂，不利于土地使用權(quán)市場和租賃市場的穩(wěn)定。
研究會理事、勞動關(guān)系學(xué)院副教授李文濤認(rèn)為，在不動產(chǎn)法律行為當(dāng)中，有大量的行為是無效行為，違背了物權(quán)法的原則以及不動產(chǎn)的管理法規(guī)。相比于直接宣告行為違法，將無效的法律行為通過轉(zhuǎn)化變成有效的法律行為，更有利于社會秩序的穩(wěn)定和諧。
處理無效不動產(chǎn)法律行為的理論和實(shí)踐對我國民法典的編纂提出了挑戰(zhàn)。李文濤指出，無效不動產(chǎn)法律行為的轉(zhuǎn)換有嚴(yán)格的邏輯構(gòu)成要件：首先，存在無效的不動產(chǎn)法律行為；其次，存在替代法律行為；再次，該替代法律行為具備有效要件且不超過該無效法律行為的法律效果；最后，該轉(zhuǎn)換符合當(dāng)事人假定的意思且不違反法律規(guī)范目的。
不動產(chǎn)審執(zhí)實(shí)務(wù)疑難問題
研究會常務(wù)理事、北京市仲裁委員會辦公室處長丁建勇就北京市仲裁委近年來的不動產(chǎn)案件仲裁情況作了詳細(xì)介紹。自1995年到2016年的20多年時間內(nèi)，該委員會受理的房地產(chǎn)案件、建設(shè)工程案件標(biāo)的金額450多億，占到其全部案件的30%到40%。他指出，不動產(chǎn)案件受案數(shù)量與市場行情、國家宏觀調(diào)控政策、相關(guān)立法或者司法解釋的頒行有著密切關(guān)系。房屋買賣合同糾紛中，當(dāng)事人主要訴求是繼續(xù)履行以及相關(guān)賠償問題；還涉及合同效力、一房數(shù)賣、陰陽合同等。相關(guān)法律問題主要集中在損失如何確定、共有部分誰來主張、逾期交房辦證是否適用訴訟時效以及以房抵債能否直接確權(quán)等。
北京市第四中級人民法院民庭庭長馬軍就不動產(chǎn)糾紛審判執(zhí)行中的疑難問題發(fā)言。他指出，目前金融案件在擔(dān)保、執(zhí)行方面較多涉及不動產(chǎn)相關(guān)法律。各地不動產(chǎn)登記仍然存在規(guī)則不統(tǒng)一、不尊重當(dāng)事人意思自治的問題。不動產(chǎn)訴權(quán)權(quán)利構(gòu)成尤其是程序銜接上較為復(fù)雜，例如經(jīng)公證的債權(quán)文書的執(zhí)行與擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)持續(xù)的銜接、抵押權(quán)與網(wǎng)簽的沖突等。
研究會理事、北京市第二中級人民法院法官杜傳金就“不動產(chǎn)糾紛專屬管轄實(shí)務(wù)問題”進(jìn)行了分析。他認(rèn)為，實(shí)務(wù)中，由于個別地區(qū)對民訴法專屬管轄理解不當(dāng)，導(dǎo)致不同省市區(qū)法院做法不銜接。所謂不動產(chǎn)糾紛專屬管轄是指不動產(chǎn)物權(quán)糾紛，繼承糾紛并不屬于專屬管轄的范圍。他建議，法律應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確侵害不動產(chǎn)糾紛的管轄；對于尚未履行的不動產(chǎn)合同以及勞務(wù)分包合同，也應(yīng)當(dāng)適用專屬管轄。普通商品房買賣合同糾紛涉及各地調(diào)控政策，對其是否適用專屬管轄需要進(jìn)一步研究。
研究會副會長、北京市大成律師事務(wù)所高級合伙人袁華之律師就分包合同中的“背靠背”條款進(jìn)行了深入分析。他認(rèn)為，“背靠背”條款性質(zhì)上是“期限”而非“條件”。該條款原則上應(yīng)當(dāng)是有效的，但如果分包合同無效，將導(dǎo)致“背靠背”條款無效。實(shí)踐中，分包方盡量不要在合同中簽訂此類條款，如果簽訂，則要及時收集證據(jù)，盡可能通過嚴(yán)格總包方舉證責(zé)任，削弱其抗辯依據(jù)。
來自清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國人民大學(xué)、中國政法大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、中國青年政治學(xué)院、勞動關(guān)系學(xué)院、北京建筑大學(xué)等在京高校的學(xué)者，以及來自最高人民法院、國務(wù)院法制辦、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、北京市第二與第四中級人民法院、北京仲裁委員會等實(shí)務(wù)部門的專家70余人參加了會議。
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