□ 本報(bào)記者 蔣安杰
12月17日下午,由北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)主辦,北京建筑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院、文法學(xué)院承辦的北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)2016年年會(huì)暨第二屆不動(dòng)產(chǎn)法論壇在京舉行。研究會(huì)會(huì)長就研究會(huì)2016年的工作進(jìn)行了總結(jié),并提出2017年的工作目標(biāo)，副會(huì)長兼秘書長、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛教授主持開幕式。與會(huì)人員圍繞不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與登記、不動(dòng)產(chǎn)合同及不動(dòng)產(chǎn)審執(zhí)實(shí)務(wù)疑難問題三個(gè)單元進(jìn)行了深入的研討。
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與登記
就預(yù)告登記制度在我國的適用,副會(huì)長、北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為,目前,網(wǎng)簽的法律效力不明確使得預(yù)告登記存在適用的空間,實(shí)踐中的客觀需求要求預(yù)告登記制度應(yīng)當(dāng)恢復(fù)物權(quán)法第20條的立法本意,擴(kuò)大預(yù)告登記導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的債的形態(tài)。他認(rèn)為,預(yù)告登記不應(yīng)僅限于能夠?qū)е挛餀?quán)變動(dòng)的債的范疇,不以物權(quán)變動(dòng)為目的的其他相對(duì)權(quán),如城市房地產(chǎn)租賃、海域交易租賃等也可以被囊括。
北京中建政研信息咨詢中心總經(jīng)理梁艦認(rèn)為,我國的預(yù)告登記存在四個(gè)方面的問題:一是預(yù)告登記的適用范圍過小,僅限于不動(dòng)產(chǎn)買賣；二是預(yù)告登記申請(qǐng)人不明確；三是預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)無法得到長期保護(hù)；四是預(yù)告登記不能對(duì)抗法院的查封,并提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。
中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授于飛就物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)進(jìn)行了辨析,他指出,物業(yè)管理是業(yè)主之間基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)關(guān)系,而物業(yè)服務(wù)是業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的債權(quán)合同關(guān)系,同時(shí),業(yè)主為了更好的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理,可以把物業(yè)管理當(dāng)中的一部分內(nèi)容主要是對(duì)人管理委托給物業(yè)企業(yè)行使。正確認(rèn)識(shí)以上的區(qū)分和交叉,有助于我們理清物業(yè)關(guān)系的理論脈絡(luò),并有益于立法上概念的準(zhǔn)確運(yùn)用。
中國人民大學(xué)法學(xué)院教授高圣平以“農(nóng)地三權(quán)分置的法律表達(dá)”為題發(fā)表演講,他認(rèn)為,農(nóng)地三權(quán)分置改革在法律上應(yīng)體現(xiàn)為以下結(jié)構(gòu):集體在農(nóng)村土地所有權(quán)之上為農(nóng)戶設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán),承包農(nóng)戶在其土地承包經(jīng)營權(quán)之上為其他經(jīng)營主體設(shè)定土地經(jīng)營權(quán)。土地所有權(quán)不因其上設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)負(fù)擔(dān)而改變其名稱和性質(zhì),土地承包經(jīng)營權(quán)同樣也不因其上設(shè)定土地經(jīng)營權(quán)負(fù)擔(dān)而改變其名稱和性質(zhì)。基于法政策的考量,土地經(jīng)營權(quán)宜定性為物權(quán)。
清華大學(xué)法學(xué)院教授程嘯分析了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得問題,他首先列舉了實(shí)踐中五種可能涉及到不動(dòng)產(chǎn)抵押善意取得的典型情形,隨后就無權(quán)處分、冒名處分與善意取得的關(guān)系進(jìn)行了分析,指出就被冒名處分的不動(dòng)產(chǎn)而言,雖然受讓人不能善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),但是受讓人再次抵押或轉(zhuǎn)讓的,如果第三人是善意的,應(yīng)當(dāng)適用善意取得。在善意取得的“善意”的判斷中應(yīng)當(dāng)明確區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。就不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意判斷而言,不應(yīng)考慮受讓人有無重大過失,僅有兩種情況可以排除不動(dòng)產(chǎn)中的“善意”,即異議登記和明知登記為錯(cuò)誤的情況。此外,在因不動(dòng)產(chǎn)糾紛而引發(fā)的行政訴訟和民事訴訟交叉的情況下,行政案件的處理中應(yīng)當(dāng)注意善意第三人的保護(hù),不能隨意判決撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行為。
不動(dòng)產(chǎn)合同
國家行政學(xué)院副教授宋志紅認(rèn)為,目前,我國土地租賃包括國有土地租賃和集體土地租賃,存在突破租賃權(quán)作為債權(quán)的法律定位,將租賃作為物權(quán)制度適用的問題。這種做法導(dǎo)致法律邏輯和法律關(guān)系的混亂,不利于土地使用權(quán)市場和租賃市場的穩(wěn)定。
尹飛就房屋租賃立法的核心問題進(jìn)行了分析。他指出,為了維護(hù)人民群眾的居住權(quán)、實(shí)現(xiàn)“住有所居”,應(yīng)當(dāng)把鼓勵(lì)租賃作為房屋租賃立法的首要目標(biāo)。鼓勵(lì)租賃的核心體現(xiàn)為“居有所安”,這里的“安”,一是安定,即通過合理的制度設(shè)計(jì),把租賃權(quán)建構(gòu)成一個(gè)更加長期、穩(wěn)定的權(quán)利。這需要引入無固定期限租賃制度,避免出租人利用其經(jīng)濟(jì)上、經(jīng)驗(yàn)上的優(yōu)勢地位,迫使出租人接受沒有期限或者期限過短的租賃合同。此外,還要通過租賃登記來強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的效力,避免因?yàn)椤百I賣不破租賃”影響不動(dòng)產(chǎn)交易安全；二是安全,其核心在于規(guī)制群租,以保障承租人的生命財(cái)產(chǎn)安全。
勞動(dòng)關(guān)系學(xué)院副教授李文濤認(rèn)為,無效不動(dòng)產(chǎn)法律行為的轉(zhuǎn)換的理論和實(shí)踐對(duì)我國民法典的編纂提出了挑戰(zhàn),我國民法典必須對(duì)此作出回應(yīng)。無效不動(dòng)產(chǎn)法律行為的轉(zhuǎn)換有嚴(yán)格的邏輯構(gòu)成要件:首先,存在無效的不動(dòng)產(chǎn)法律行為；其次,存在替代法律行為；再次,該替代法律行為具備有效要件且不超過該無效法律行為的法律效果；最后,該轉(zhuǎn)換符合當(dāng)事人假定的意思且不違反法律規(guī)范目的。
不動(dòng)產(chǎn)審執(zhí)實(shí)務(wù)疑難問題
北京市仲裁委員會(huì)辦公室處長丁建勇就北京市仲裁委員會(huì)近年來的不動(dòng)產(chǎn)案件仲裁情況作了詳細(xì)介紹。自1995年到2016年的20多年時(shí)間內(nèi),北京市仲裁委員會(huì)受理的房地產(chǎn)案件、建設(shè)工程案件標(biāo)的金額為人民幣450多億元,占到北京市仲裁委員會(huì)全部案件的30%到40%。他指出,不動(dòng)產(chǎn)案件受案數(shù)量與市場行情、國家宏觀調(diào)控政策、相關(guān)立法或者司法解釋的頒行有著密切關(guān)系。房屋買賣合同糾紛中,當(dāng)事人主要訴求是繼續(xù)履行以及相關(guān)賠償問題；還涉及合同效力、一房數(shù)賣、陰陽合同等。相關(guān)法律問題主要集中在損失如何確定、共有部分誰來主張、逾期交房辦證是否適用訴訟時(shí)效以及以房抵債能否直接確權(quán)等。
北京市第四中級(jí)人民法院民庭庭長馬軍就不動(dòng)產(chǎn)糾紛審判執(zhí)行中的疑難問題進(jìn)行了演講,他指出,目前,金融案件在擔(dān)保、執(zhí)行方面較多涉及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律。各地不動(dòng)產(chǎn)登記仍然存在規(guī)則不統(tǒng)一、不尊重當(dāng)事人意思自治的問題。不動(dòng)產(chǎn)訴權(quán)權(quán)利構(gòu)成尤其是程序銜接上較為復(fù)雜,例如,經(jīng)公證的債權(quán)文書的執(zhí)行與擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)持續(xù)的銜接、抵押權(quán)與網(wǎng)簽的沖突等。
北京市第二中級(jí)人民法院法官杜傳金就“不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄實(shí)務(wù)問題”進(jìn)行了分析,他認(rèn)為,實(shí)務(wù)中,由于個(gè)別地區(qū)對(duì)民訴法專屬管轄理解不當(dāng),導(dǎo)致不同省市區(qū)法院做法不銜接。所謂不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛,繼承糾紛并不屬于專屬管轄的范圍,建議法律應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確侵害不動(dòng)產(chǎn)糾紛的管轄,對(duì)于尚未履行的不動(dòng)產(chǎn)合同以及勞務(wù)分包合同也應(yīng)當(dāng)適用專屬管轄。普通商品房買賣合同糾紛涉及各地調(diào)控政策,對(duì)其是否適用專屬管轄需要進(jìn)一步研究。
北京市大成律師事務(wù)所高級(jí)合伙人袁華之律師就分包合同中的“背靠背”條款進(jìn)行了深入的分析,他認(rèn)為,“背靠背”條款性質(zhì)上是期限而非條件。該條款原則上應(yīng)當(dāng)是有效的,但如果分包合同無效,將導(dǎo)致“背靠背”條款無效。實(shí)踐中,分包方盡量不要在合同中簽訂此類條款,如果簽訂,則要及時(shí)收集證據(jù),盡可能通過嚴(yán)格總包方舉證責(zé)任,削弱其抗辯依據(jù)。 |
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