陳華彬教授接受《法治周末》記者采訪

陳華彬教授在我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》

施行五周年之際接受《法治周末》記者采訪

在我國2007年經(jīng)修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》于今年10月1日實(shí)施屆滿五周年之際，近日，我院陳華彬教授接受了《法治周末》記者的采訪。在采訪中，陳華彬教授就當(dāng)前我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行中的若干問題及將來的修改方向等逐一回答了該《法治周末》記者的提問。

據(jù)悉，上述陳華彬教授接受采訪的《法治周末》系由中央政法委機(jī)關(guān)報(bào)《法制日報(bào)》主辦，面向全國公開發(fā)行的具有鮮明法治特色的中央級主流政經(jīng)周報(bào)。

附：陳華彬教授對《法治周末》記者閆格所提問題的回答

問題一：當(dāng)前施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是2007年10月1日開始施行的，相較2003年施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》有哪些進(jìn)步呢？這一次修訂源于怎樣的初衷？

答：修改該條例的背景是由于我國在2007年3月16日通過了《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》），為了與其規(guī)定相一致。修改后的該條例進(jìn)步的地方很多，比如，它規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。也就是說，經(jīng)修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》幾乎是將《物權(quán)法》中關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定原原本本地移植過來。所以，《物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定即是修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的進(jìn)步之所在。

問題二：現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》已實(shí)施近五年，該新《條例》頒布之后，業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾有沒有明顯的減少？

答：從全國范圍來看，業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾還是有減少的趨勢。不過，我國人口構(gòu)成比例十分復(fù)雜，居住在一個(gè)小區(qū)的業(yè)主的文化程度、價(jià)值觀、經(jīng)濟(jì)能力以及生活的態(tài)度都不一樣，特別是改革開放三十多年來，人民的個(gè)人主義意識、權(quán)利意識有急劇地提升，而物業(yè)管理是一個(gè)共同體的問題，業(yè)主和物業(yè)管理之間的矛盾在個(gè)別地方表現(xiàn)得比較尖銳，這也是可以理解的。

問題三：您認(rèn)為當(dāng)前所施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》在哪些方面的可操作性不足，規(guī)定不夠完善，需要進(jìn)一步修改？

答：當(dāng)前施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的不足、不夠完善以及需要修改的地方表現(xiàn)在以下幾方面：（1）業(yè)主委員會和居民委員會的關(guān)系沒有理清。（2）政府的物業(yè)辦在小區(qū)具體事務(wù)的管理中，其地位和職責(zé)還不是很明確。（3）總體上看，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立的規(guī)定還比較原則、籠統(tǒng)，包括政府的監(jiān)管。（4）關(guān)于物業(yè)的修繕、維修方面規(guī)定非常原則，不足以應(yīng)對實(shí)務(wù)中的問題。（5）有些規(guī)定有極大的可疑性。比如關(guān)于重建，其規(guī)定需要全體業(yè)主的同意便能通過，但是這可能會造成強(qiáng)制重建的問題。其解決的方案是：先由小區(qū)的需要重建的某棟區(qū)分所有建筑物的多數(shù)業(yè)主通過，然后再由該棟建筑物所在的小區(qū)業(yè)主大會的多數(shù)通過。這樣就可以防止強(qiáng)制重建的問題發(fā)生。（6）維修基金的管理和使用應(yīng)使業(yè)主知道。（7）業(yè)主的維權(quán)途徑和保護(hù)業(yè)主的權(quán)益的規(guī)定總體上看不夠完備，尚不能充分體現(xiàn)對業(yè)主權(quán)益的維護(hù)。（8）將來修改現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)理清三方面的關(guān)系：業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。具體而言，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托合同關(guān)系，是平等主體的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于委托合同對業(yè)主服務(wù)，是否選用物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由業(yè)主大會決定。從這個(gè)角度講，業(yè)主的地位是第一位的、主動的，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)凌駕于業(yè)主之上。在業(yè)主和業(yè)主委員會之間，業(yè)主委員會是業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，業(yè)主委員會要代表業(yè)主的利益。在現(xiàn)今的實(shí)際生活中，業(yè)主委員會與業(yè)主對立的情況很多，甚至業(yè)主委員會損害業(yè)主的利益。業(yè)主委員會凌駕于業(yè)主之上、剝奪業(yè)主的知情權(quán)等等。比如，業(yè)主委員會擅自將車位讓某個(gè)業(yè)主使用，而不經(jīng)過法定的程序，結(jié)果造成業(yè)主的不滿和抱怨。

總的思想是：既保護(hù)業(yè)主的利益，又要加強(qiáng)管理。在今日，對區(qū)分所有建筑物而言，最重要的就是要加強(qiáng)對它的管理。生活在一棟樓上的業(yè)主，其每位業(yè)主的價(jià)值觀、生活觀、經(jīng)濟(jì)能力、文化程度等均不相同，由此，管理就顯得非常重要。強(qiáng)化對物業(yè)的管理系今日各國小區(qū)物業(yè)管理實(shí)務(wù)中的普遍做法，在今日的我國也系同樣如此。

問題四：當(dāng)前，在小區(qū)的具體事務(wù)中，物業(yè)問題涉及多種主體，如業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司，也包括政府物業(yè)辦等部門。您認(rèn)為他們在哪些方面可以改進(jìn)呢？

      答：我認(rèn)為應(yīng)在以下方面作出改進(jìn)：（1）業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間應(yīng)相互牽制，其各自的職責(zé)權(quán)限范圍需要厘定。（2）在業(yè)主委員會與居民委員會之間存在職能交叉的情況，應(yīng)界分其各自的職能。（3）在居民委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系上，有多頭管理的情況，其相互間的職能需要厘清和厘定。

問題五：在大多數(shù)物業(yè)方面的矛盾中，政府部門是否盡到了他們的責(zé)任？政府的指導(dǎo)、監(jiān)管的力度有多大？今后在指導(dǎo)業(yè)委會監(jiān)管物業(yè)公司方面，您對政府部門有什么建議？

答：首先要明確：政府對物業(yè)管理的介入是有限的，并不是無限的。因?yàn)槲飿I(yè)管理關(guān)系從一定意義上講是一種私法關(guān)系。但是，從我們國家的實(shí)際情形看，在目前乃至將來相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期，將政府納入物業(yè)管理當(dāng)中，強(qiáng)調(diào)政府在物業(yè)管理中的地位和作用，仍然還是必要的。我的建議是：政府監(jiān)管和指導(dǎo)的力度應(yīng)通過修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》來具體規(guī)范，防止政府介入過多、權(quán)限不受限制。

對政府部門的建議是：第一，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立。第二，通過行政手段對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理行為實(shí)施必要的監(jiān)管。第三，居委會適當(dāng)強(qiáng)化對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)，尤其要確定其指導(dǎo)的權(quán)限和范圍。第四，處理物業(yè)投訴的行政救濟(jì)、行政調(diào)處。當(dāng)事人仍不服的，可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定起訴。居委會也具有處理物業(yè)投訴的功能。第五，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰規(guī)范不完善，其責(zé)任僅限于違約的合同責(zé)任。應(yīng)適當(dāng)規(guī)定一些行政處罰和責(zé)任追究的措施。

總之，在我國目前的物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，強(qiáng)調(diào)政府的作用和職能仍然是必要的。至于有人主張的政府在物業(yè)管理中從主角到配角的轉(zhuǎn)變、從管理到服務(wù)的轉(zhuǎn)變、從裁判員到運(yùn)動員的轉(zhuǎn)變，道路還比較長。

問題六：當(dāng)前，很多小區(qū)在居民與物業(yè)之間的沖突是源于物業(yè)公司的服務(wù)不到位，您對于物業(yè)公司在小區(qū)建立之初的遴選以及規(guī)范方面有什么建議呢？

　   答：目前居民與物業(yè)之間的沖突是源于物業(yè)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是平等主體間法律關(guān)系，是委托合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)和義務(wù)都是通過物業(yè)委托合同來規(guī)定的。在我國目前的實(shí)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往由開發(fā)商來選定，而開發(fā)商選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主未必有利。因此，從國外的經(jīng)驗(yàn)、從我國現(xiàn)行法的規(guī)定看，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)由開發(fā)商選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)業(yè)主大會正式成立后就要進(jìn)行再確定，即小區(qū)業(yè)主大會成立后，可以對開發(fā)商選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行再選定。由開發(fā)商選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所制定的《業(yè)主臨時(shí)公約》在業(yè)主大會成立后，其如果對業(yè)主不利的，業(yè)主大會可以廢止原來的《業(yè)主臨時(shí)公約》，制定新的管理規(guī)約。

問題七：在現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》的執(zhí)行過程中會遇到什么難題、困境，可否舉例說明？怎么對條例進(jìn)一步完善呢？

答：我的總體感覺是，現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》的某些規(guī)定雖然經(jīng)過修改，但仍然比較原則、粗疏，準(zhǔn)確適用的難度還是比較大，甚至有些規(guī)定是可疑的，完善的途徑是如何克服這些問題。也就是說，《物業(yè)管理?xiàng)l例》仍有很多重要的問題尚未解決。比如，建筑物毀損滅失時(shí)如何修復(fù)（復(fù)舊），尚未規(guī)定。又比如，火災(zāi)、地震、水災(zāi)、泥石流、飛機(jī)墜毀使區(qū)分所有建筑物發(fā)生大規(guī)模或小規(guī)模滅失，怎么解決？國際上，將建筑物的滅失分為大規(guī)模滅失和小規(guī)模滅失，滅失后剩余價(jià)值是原價(jià)值的不到二分之一的是大規(guī)模滅失，超過二分之一的是小規(guī)模滅失。對這兩種滅失應(yīng)規(guī)定不同的調(diào)整業(yè)主的權(quán)益關(guān)系、費(fèi)用負(fù)擔(dān)等的措施，將來我們在修改現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》的時(shí)候應(yīng)當(dāng)將這些問題考慮進(jìn)去。此外，維修基金、維修費(fèi)用的使用等都非常重要，如何使用它們關(guān)系到業(yè)主的切身利益，應(yīng)通過法律途徑予以解決。

問題八：當(dāng)前，有沒有國外或國內(nèi)某些地區(qū)的先進(jìn)做法值得借鑒？

    答：日本、德國以及離我們最近的我國臺灣地區(qū)的相關(guān)規(guī)定都是十分先進(jìn)的，我們可以參考他們的做法。