（二）加強(qiáng)立法保護(hù)，完善保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)的法律法規(guī)

現(xiàn)階段我國城市房屋拆遷活動中存在的問題是由多方面因素造成的, 既有憲政理念的缺失, 也有政府職能的轉(zhuǎn)變不到位等等, 但最迫切需要解決的問題還是如何盡快完善城市房屋拆遷相關(guān)的法律法規(guī), 盡快形成一套符合中國現(xiàn)階段國情的城市房屋拆遷法律制度。這套法律制度, 從其體系的構(gòu)成來講, 應(yīng)包括從憲法到法律法規(guī)，地方性法規(guī)和規(guī)章在內(nèi), 應(yīng)包括從實(shí)體法到程序法在內(nèi), 只有這樣, 城市房屋拆遷活動才會得到不斷規(guī)范, 矛盾、沖突和對抗也才會減到最低, 公民的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)也才會最終得到切實(shí)有效的尊重和保護(hù)。

１. 《中華人民共和國憲法》的改進(jìn)建議：

（１）加入“公民私人財(cái)產(chǎn)權(quán)屬于公民的基本權(quán)利”

（２）在憲法的結(jié)構(gòu)內(nèi)容上,公民私人財(cái)產(chǎn)權(quán)應(yīng)規(guī)定在憲法第二章“公民的基本權(quán)利和義務(wù)”之中, 第四次憲法修正案對公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定是放在第一章總綱之中的。

（３）明確公民私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)途徑, 特別是針對國家征收時(shí)公民所享有的救濟(jì)權(quán)利，應(yīng)該明確規(guī)定。我國現(xiàn)行憲法第13條第3款雖然規(guī)定了國家對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或征用時(shí)要給予補(bǔ)償,但并未規(guī)定如公民對補(bǔ)償數(shù)額有異議時(shí)還有沒有其他的救濟(jì)途徑。[16]

２. 完善《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律、法規(guī)：

（1）完善被拆遷房屋估價(jià)活動的相關(guān)規(guī)定

①應(yīng)在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定對被拆遷房屋進(jìn)行評估的方法和相應(yīng)的程序。

②應(yīng)明確規(guī)定區(qū)位因素所包含的內(nèi)容

應(yīng)在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定區(qū)位因素以《房地產(chǎn)規(guī)范》中規(guī)定的內(nèi)容為準(zhǔn), 即“區(qū)位因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括: 繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀, 公共配套設(shè)施完備程度, 城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。”

③規(guī)定房屋用途的認(rèn)定應(yīng)堅(jiān)持實(shí)事求是的原則。

第一種情形, 房屋所有權(quán)證記載為住宅或非住宅, 且實(shí)際使用也是住宅或非住宅的, 以房屋所有權(quán)證記載的用途予以認(rèn)定;

第二種情形, 房屋所有權(quán)證記載的為住宅的, 但在拆遷范圍確定前實(shí)際作為營業(yè)用房使用的, 在交驗(yàn)拆遷范圍確定前的營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證和規(guī)劃部門批準(zhǔn)的改建文件后, 按照營業(yè)用房認(rèn)定, 且經(jīng)營時(shí)間的長短不受限制;

第三種情形, 房屋所有權(quán)證記載為非住宅的, 但在拆遷范圍確定前已經(jīng)改為住宅或停止經(jīng)營了3 個月以上的, 應(yīng)按住宅予以認(rèn)定。

（2）完善拆遷糾紛處理程序

①取消《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第15條

關(guān)于訴訟期間, 拆遷人可以申請人民法院先予執(zhí)行的規(guī)定

②取消《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條第2款訴訟期間不停止執(zhí)行的規(guī)定。從實(shí)踐看來，即使達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,被拆遷人的房屋也肯定會被拆掉。因此,對此款規(guī)定應(yīng)當(dāng)取消。

③取消《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第17條

因?yàn)楸緱l規(guī)定同第16條規(guī)定前后矛盾。

（3） 取消房屋承租人在拆遷法律關(guān)系中處于一方當(dāng)事人法律地位的規(guī)定。

（4） 完善《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定

①應(yīng)當(dāng)規(guī)定拆遷許可證的合法性。準(zhǔn)許被拆遷人向拆遷管理部門所屬的人民政府提出裁決申請, 對裁決不服的, 可以向人民法院提起行政訴訟, 也可不經(jīng)申請, 直接向人民法院起訴。

②把聽證程序由虛變實(shí)。對《規(guī)程》第7 條所規(guī)定的聽證程序, 應(yīng)不限“未達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高”,可將對房屋拆遷管理部門的法律義務(wù)變?yōu)樯暾埖男袨? 即 “未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的, 被拆遷人提出聽證申請的, 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。”

③對《規(guī)程》第17條進(jìn)行修改[17]。即將“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的”修改為“被拆遷人或者房屋承租人在裁決書送達(dá)之日起3 個月內(nèi)既未搬遷, 又未向人民法院提起訴訟的”。

（二）政府保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的措施：

1.規(guī)范拆遷主體，正確界定公共利益的性質(zhì)

強(qiáng)制拆遷權(quán)作為政府的強(qiáng)制權(quán)利，只能由政府做出，并且是出于公共利益的需要，因經(jīng)營目的而做出的拆遷行為不能啟用國家的強(qiáng)制力。

2.規(guī)范政府行為，建設(shè)法治和服務(wù)型政府

要強(qiáng)化各級政府的服務(wù)理念，規(guī)范抽象行政行為和具體行政行為，提高依法行政水平，適當(dāng)挺高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。堅(jiān)決杜絕拆遷工作中的不文明現(xiàn)象，將文明執(zhí)法和依法行政結(jié)合起來，切實(shí)履行好政府的依法執(zhí)政職能。

（三）公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)獲得法律保護(hù)的根本途徑：

1.明確正當(dāng)?shù)姆沙绦?/span>

無論是公益性拆遷還是商業(yè)性拆遷,正當(dāng)?shù)姆沙绦蚨际潜ＷC拆遷合法、公正、有序的必要前提。但因拆遷的目的不同,所適用的法律程序應(yīng)有所不同。公益性拆遷適用的法律程序應(yīng)包括并遵循如下內(nèi)容及順序:

(1) 預(yù)先通告。

(2)政府對要征收的財(cái)產(chǎn)做出評估

(3) 向被拆遷人提出拆遷補(bǔ)償方式、補(bǔ)償價(jià)金的初次要約;被拆遷人可以提出反要約。

(4) 召開公開的拆遷聽證會。

(5) 如果政府和被拆遷人在補(bǔ)償數(shù)額上無法達(dá)成協(xié)議,政府應(yīng)將案件送交法院處理。

(6) 法庭要求雙方分別聘請的獨(dú)立資產(chǎn)評估師提出評估報(bào)告并在法庭當(dāng)庭交換。

(7) 雙方最后一次進(jìn)行補(bǔ)償價(jià)金的平等協(xié)商, 為和解爭取最后的努力。

(8) 如果雙方不能達(dá)成一致, 將由法庭來確定“合理的”拆遷補(bǔ)償數(shù)額。

(9) 判決生效后, 政府應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支付補(bǔ)償價(jià)金并取得被征收的財(cái)產(chǎn)。

商業(yè)性拆遷由其拆遷的目的所決定,其應(yīng)適用的正當(dāng)法律程序的內(nèi)容及順序如下:

(1) 拆遷預(yù)告。

(2) 向被拆遷人提出拆遷補(bǔ)償方式、補(bǔ)償價(jià)金的初次要約;被拆遷人可以提出反要約。

(3) 拆遷人向被拆遷人說明拆遷行為的必要性和合理性。

(4) 在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上雙方達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議,并進(jìn)行公證。

2.公平的拆遷補(bǔ)償

（1）補(bǔ)償范圍。

補(bǔ)償范圍應(yīng)包括被拆除的房屋、房屋的附屬物、期限內(nèi)的臨時(shí)建筑物;土地使用權(quán);被拆遷人其他的利益損失和費(fèi)用,包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi),部分預(yù)期利益的損失、房屋的裝修費(fèi)用,與該房地產(chǎn)商譽(yù)有關(guān)的無形資產(chǎn)。補(bǔ)償原則上以恢復(fù)被拆遷人被拆遷之前的生產(chǎn)、生活狀態(tài)為標(biāo)準(zhǔn),消除拆遷對權(quán)利人的影響。這樣才能對被拆遷人的利益提供有效的保護(hù)。

（2）價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》,確立了以市場價(jià)格(市場比較法) 為主導(dǎo)的評估標(biāo)準(zhǔn)。另外,為了確保對評估標(biāo)準(zhǔn)的公正性,該《意見》中規(guī)定,拆遷人對評估價(jià)格有異議的,可以申請復(fù)核、自行委托評估;評估價(jià)格不一致的,可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定;同時(shí),對評估中的弄虛作假規(guī)定了罰則。從而在拆遷補(bǔ)償價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)制度上形成了有利于被拆遷人的博弈空間。

（3）補(bǔ)償?shù)募皶r(shí)性與事先補(bǔ)償原則。[18]

房屋拆遷補(bǔ)償不及時(shí)的情況在我國非常嚴(yán)重。拆遷人往往在還不具有對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)馁Y力時(shí),就開始拆遷行為,導(dǎo)致被拆遷人長期得不到相應(yīng)的補(bǔ)償,對被拆遷人的正常生活造成了巨大的影響,嚴(yán)重侵害了被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。所以,保障補(bǔ)償安置的及時(shí)性也是對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊粋€基本原則。同時(shí),為了消除被拆遷人因拆遷所承受的不便,保護(hù)其合法權(quán)益,應(yīng)該在房屋拆遷法律中確立事先補(bǔ)償原則,具體措施是確立銀行對房屋拆遷中的補(bǔ)償安置款項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的原則,拆遷人必須在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之后、拆遷行為采取之前,將補(bǔ)償安置款項(xiàng)存入銀行專戶,并由被拆遷人直接從銀行支取。[19]

結(jié)語：

重慶“最牛釘子戶”事件發(fā)生以后，引發(fā)了眾多議論。在個人權(quán)利、社會法治觀念漸入人心的今天，“釘子戶”似已褪去貶損的色調(diào)，而被涂抹上捍衛(wèi)個人權(quán)利、抵抗強(qiáng)力侵犯的新底色。“最牛釘子戶”很容易被解讀為伸張個人權(quán)利的一面旗幟——如同飄揚(yáng)在孤樓頂端的旗幟一樣。公民的積極維權(quán)行動，把法律變成自己的生活，這是法治秩序生成的根本動力。

當(dāng)然，城市機(jī)能更新需要拆遷,沒有拆遷就沒有發(fā)展,但是我們不能漠視因拆遷而受損的公民私有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。對公民私權(quán)尊重與保護(hù)的程度,過去是,現(xiàn)在是,將來也一定是衡量一個社會文明程度的核心標(biāo)準(zhǔn)。本次《物權(quán)法》法律背景與“釘子戶”內(nèi)容的“恰好”結(jié)合，仍然讓我們對公民個體博弈能力的增強(qiáng)和財(cái)產(chǎn)命運(yùn)的可預(yù)期性，有了更多、更美好的期待。