今年（2004）年初，全國各大媒體盛傳我國將有望在年內(nèi)征收物業(yè)稅，至少將在廣東省舉行試點。因此，有關物業(yè)稅的討論成了人們茶余飯后議論的熱點話題。現(xiàn)在已經(jīng)到了年底，但國家仍未見有關物業(yè)稅的法規(guī)出臺。在此，筆者仍然建議國家有關部門在物業(yè)稅改革問題上應當慎行。
物業(yè)稅又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)所有者或承租人每年征收的一種稅。人們所討論的物業(yè)稅改革，基本上可以概括為兩種不同的觀點。一種觀點認為，物業(yè)稅是調(diào)節(jié)社會貧富差距的重要手段。其方式是在不對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收法律制度進行變革的基礎上開征物業(yè)稅這一新的稅種，以實現(xiàn)擴大稅源、增加稅收、平抑貧富的目的。其政策法律依據(jù)就在于黨的十六屆三中全會明確提出的“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費。”另一種觀點則認為，現(xiàn)行的物業(yè)稅改革就是將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)為每年估價征收，把每年物業(yè)增值部分納入稅收范圍。代表這種觀點的主要是各大房地產(chǎn)商，其依據(jù)是當前房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的一些突出問題，如地價房價過高、市場過熱等，都與稅費復雜、項目繁多有關。有人通過估算后認為，在目前的房價構成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本和營銷成本只占40%.如果將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，即，將開發(fā)商建房時繳交的部分稅費，改由購房者以后每年逐年繳交，包括政府現(xiàn)在一次性收取的土地出讓金，都將分成50年或70年來計收。按此推理，消費者在購買新房這一環(huán)節(jié)上至少可降低10-20%、甚至30-40% 的購房成本。
就對政策理解而言，第一種觀點可能更符合中央文件的本意，但是本人認為，在目前討論開征物業(yè)稅為時尚早。就其性質(zhì)而言，物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅的一種。財產(chǎn)稅包括對動產(chǎn)和對不動產(chǎn)的征稅。對不動產(chǎn)征收的財產(chǎn)稅主要是對土地和土地上的房屋以及其他附屬設施征稅，對動產(chǎn)的征稅主要是通過對需要進行登記管理的車、船等經(jīng)營性財產(chǎn)征稅，因為只有這類動產(chǎn)比較容易追蹤。實際上，我國目前針對動產(chǎn)和不動產(chǎn)都征收了各種名目的稅收。針對動產(chǎn)征收的稅種主要有針對國內(nèi)單位及個人征收的車船使用稅和針對涉外企業(yè)和外籍個人征收的車船牌照使用稅。此外，車船使用稅雖然表面上看來是一種行為稅，但由于都是每年征收，因而其效果跟財產(chǎn)稅沒有什么區(qū)別。
對于針對不動產(chǎn)征收的稅收而言，則在不同階段征收各種不同名目的稅收。例如，涉及土地使用的稅收包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅等；涉及建設環(huán)節(jié)中的稅收包括每一單項產(chǎn)品生產(chǎn)和施工企業(yè)的營業(yè)稅、營業(yè)稅附加；涉及房產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓交易的營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、所得稅；涉及房屋出租的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅、契約稅；涉及物業(yè)管理的營業(yè)稅、所得稅等各種稅收；等等。表面上看來，大多數(shù)稅種的稅率都不算高，而且還有各種名目的優(yōu)惠措施，但是由于在不同環(huán)節(jié)重復征收，因而房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負就相當高了。但是，“羊毛出在羊身上”，房地產(chǎn)商承擔的所有稅負最后都轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上。再加上在房地產(chǎn)開發(fā)過程中收取的各種費用，以某些開發(fā)商合謀操縱房地產(chǎn)價格，使得我國（尤其是北京、上海等大城市）的房地產(chǎn)價格長期居高不下。在這種背景下，有人提出，改革我國的房地產(chǎn)稅收制度，就應當將現(xiàn)有的跟房地產(chǎn)有關的各種稅合并，轉(zhuǎn)換成按年征收的物業(yè)稅。
就目前情況看來，持第二種觀點的居多數(shù)。支持這種觀點的理由主要有：
一、在目前的房價構成中，稅費及房地產(chǎn)商的利潤占到60%，而建筑成本和營銷成本只占40%.改革房地產(chǎn)稅制，改征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本將大幅下降，有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，而且還能使房屋價格下降一到兩成，最高降低30%.
二、有利于打擊房地產(chǎn)投機。持這種觀點者認為，我國目前的房地產(chǎn)稅制設置的特點是保有階段稅負輕，流通環(huán)節(jié)稅負重。據(jù)稱，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，僅稅種就多達8種。有的地方還重復征稅，如契稅、營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城市維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅等等。收費就更多，各個地方也參差不齊，多者大道80至150種。這種稅制設置具有三大消極作用。一是土地閑置、浪費嚴重。保有階段稅少，稅負輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當于給土地保有者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。在他們看來，通過改征物業(yè)稅，促使樓價下降，從而使房地產(chǎn)投資利潤空間減小，炒樓的風險隨之增大。同時，初始房價下降后，老百姓購房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家知難而退。
三、抑制土地供應。在他們看來，根據(jù)我國現(xiàn)行的土地出讓制度，開發(fā)商買地后需一次性付清地價。這樣一來，每一屆政府就會希望在任職期間盡量多賣地以快速大量地籌集建設資金，緩解資金壓力。賣地籌集的大量資金可能導致各個地方的政府性投資出現(xiàn)不正常的增長，也給下屆政府造成很大壓力。而物業(yè)稅一旦開征，以往在房價當中一次性交納的稅費包括地價，將按年收取，這樣一來，政府的賣地積極性就會受到抑制。這樣有利于遏制為求短期政績的賣地行為，并將土地財富平均分配到每一屆政府、每一代人手中，改變目前“老子吃兒子”的不正常局面。從這個意義上說，物業(yè)稅其實是一次新土改，是房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展的保證。
四、物業(yè)稅是平衡貧富差距的杠桿。持此觀點者認為，我國現(xiàn)有的保有環(huán)節(jié)稅輕，流通環(huán)節(jié)稅重的稅制設置，使得政府無法參與土地在保有階段發(fā)生的增值價值的再分配，從而使得財富流向了保有者，導致炒作泛濫，拉大了貧富差距。相反，如果改征物業(yè)稅，使得物業(yè)價值高者多交稅，低者少交稅，這樣能夠拉平窮人和富人之間的差距。
總而言之，許多專家和學者贊成物業(yè)稅替代土地出讓金一次性交付的形式，一是擔心政府卯糧寅食，怕現(xiàn)在就把地租花完了，以后的日子不好過；二是為購房消費者著想，變一次性交付為長期小額交付；三是對發(fā)展商來說，可以進一步降低房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。從表面上看，真可以說是一項皆大歡喜的好改革。但是，事情是否果真如此？開征物業(yè)稅是否真有如此多的益處？如果我們進行仔細的研究和分析，就會發(fā)現(xiàn)這種改革其實是弊大過利的，很難行得通。
首先，征收物業(yè)稅并不一定能夠降低房價。在一個市場經(jīng)濟中，商品價格的高低主要不在于其成本，而在于市場需求關系。只要市場存在需求，供大于求，那么即便成本降低，其銷售價格也未必能降低。其直接受益者將只是房地產(chǎn)商，而不是消費者。我國曾經(jīng)歷過鋼材和水泥的劇烈價格波動，但很少有開發(fā)商因為鋼材和水泥價格猛跌的時候主動降低其房產(chǎn)銷售價格，讓利于消費者。因此，期望通過取消與房地產(chǎn)有關的稅收，改征由業(yè)主或者租戶按年支付的物業(yè)稅，以此來降低房價，對于廣大消費者來說，只能是一種美好和善良的愿望。相反，消費者在購得房產(chǎn)后，如果每年除了需要向物業(yè)管理公司支付一筆不菲的物業(yè)管理費后還需要向政府交納高額的物業(yè)稅，那么其居住成本將大大增加，很難實現(xiàn)“居者有其屋”的美好愿望，甚至如果在沒有免稅額情況下還可能出現(xiàn)“買得起房、住不起房”的尷尬結局。
其次，征收物業(yè)稅是否能夠有力的打擊房地產(chǎn)投機行為，也值得懷疑。持這種觀點者的理論前提是由于取消相關房地產(chǎn)稅收所帶來的實惠全部都讓渡給了消費者，從而使得房地產(chǎn)價格大幅下降。但即便如此，房地產(chǎn)商目前所擁有的利潤并未因此而降低。他們并不會由于房地產(chǎn)相關稅收的取消而相應的把自己本來可以獲得利潤也相應的降低。因此這種前提是根本不存在的，因此其結論也是荒謬的。
再次，對于征收物業(yè)稅能否抑制土地供應也值得懷疑。中國人民銀行行長周小川在談物業(yè)稅時，提到兩種不同的城市管理方式：一種是城市土地采用一次性批租和收地價的形式；另外一種是分期收取地租或地價的形式。到底哪一種形式更適合中國的國情，其實結果是不言而喻的。如果改變現(xiàn)行的土地供應制度，不是采取土地拍賣和掛牌競價出讓，而是將土地無限制地供應和交易，又無須一次性交付地價或地租，那樣的情形在中國行得通嗎？如果土地供應和交易不受限制，不用一次性交付土地出讓金，好象是很不錯。但仔細想想，要是真的那樣不用一次性交納土地稅費，發(fā)展商又怎么樣才能拿得到地呢？是憑實力還是憑關系？會不會出現(xiàn)土地壟斷在極少數(shù)人手中的現(xiàn)象，或土地濫用和浪費的現(xiàn)象？發(fā)展商當然十分愿意分期繳交土地出讓金，因為這樣可以減輕其初始投資的負擔和壓力，降低開發(fā)成本，可以賺更多的錢。目前我國各地政府都明確規(guī)定土地出讓金必須一次性交付，不能分期繳交納，這已經(jīng)提高了發(fā)展商項目開發(fā)的實力要求，再加上現(xiàn)在新開發(fā)項目的貸款又要求四證齊全，因此發(fā)展商的壓更大。如果改變現(xiàn)行的游戲規(guī)則，也許很多發(fā)展商擔心的就不一定是資金來源，而是土地來源了。
第四，對于征收物業(yè)稅能否平衡窮人和富人之間的差距，也值得懷疑。首先，對于誰是窮人誰是富人，很難界定。是否擁有物業(yè)多的就一定富有，而少的就一定窮呢？例如，我國長期以來的住房分配制度都是住房面積跟一個人的行政級別以及職稱的高低有關。級別或職稱高的往往住房面積寬些，相反，住房就窄些。但一個人的真正收入往往跟他所從事的職業(yè)有關。一個清水衙門里的司級干部可能其實際收入比一個較好行業(yè)內(nèi)的普通職員的實際收入還要低不少。事實上，縱觀世界各國，物業(yè)稅基本上都不是為了調(diào)解貧富懸殊的。即便按照中山大學稅收與理財研究中心主任楊衛(wèi)華教授建議的0.5%的稅率征收，其調(diào)節(jié)能力也是極其有限的。相反，調(diào)節(jié)貧富懸殊的最直接的手段應當是我國已經(jīng)在征收的個人所得稅；物業(yè)稅不應當擔當此任。
此外，物業(yè)稅代替土地出讓金，必然會使政府目前的財政收入大幅減少，這將會使政府改善公共服務和城市基礎設施的能力受到很大影響。因此，政府如果一下子減少這么多收入，能否維持正常的開支？如果開征物業(yè)稅政府不僅沒有增加稅收，反而要大幅減少財政收入，是否有違初衷？我想，黨的十六屆三中全會文件中提到的“相應取消有關收費”應當指的是有關收費，而不是所有的稅種。
還有，目前對于物業(yè)稅的許多實際問題上缺乏一個明確認識。例如，到底是對新購物業(yè)征稅，還是對所有物業(yè)征稅？如果是對新購物業(yè)征稅，那么，什么時候開征合適？在開征前的這段時間是否會造成樓價的暴漲？如果對包括已購物業(yè)的所有物業(yè)征稅，那么已購物業(yè)實際上已經(jīng)包含了相應的稅收，這部分稅收是否應當退還？如何計算和退還？例如，城市房地產(chǎn)稅就是在納稅人已繳納的增值稅、消費稅和營業(yè)稅等“三稅”基礎上征收的，要計算所有相關稅收的退還所涉及到的人力和物力將無法想象。但是，如果不退還已收稅款的話，那對于這部分來說將是明顯的不公平。其次，是否應當確定一個免稅額？如果是，如何確定？是根據(jù)行政級別和職稱高低來確定，分成不同檔次，還是采取一刀切的方式？再次，對于農(nóng)村房屋是否應當征收物業(yè)稅？如何衡量農(nóng)村房屋的價值？根據(jù)面積來評估還是根據(jù)是否有人愿意購買該房屋的市價？抑或根據(jù)建房成本？第四，由于我國房屋的所有這并不對房屋下面的土地享有所有權，他們所有的實際上都是“空中樓閣”，即若干年（一般是50和70年）的使用權。他們所有的房屋到三十年或者更舊的時候，是升值了還是貶值了？實際上我們所說的房屋的升值，一般都是之相應的土地的升值，而不是房屋本身的升值。因此對實際上并未升值（甚至還在不斷貶值）的物業(yè)征收物業(yè)稅，是否合理？
綜上所述，我國目前討論物業(yè)稅的征收問題，為時尚早。它極有可能是房地產(chǎn)開發(fā)商不滿現(xiàn)有的稅收負擔以及消費者不滿目前居高不下的房屋價格的一種發(fā)泄罷了。
作者：中央財經(jīng)大學法學院副教授、法學博士·金朝武 責任編輯：郭曉梅
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