中國(guó)在６年前初步啟動(dòng)了住宅市場(chǎng)化建設(shè)，隨著福利房的取消，房產(chǎn)私有化和商品房高價(jià)格現(xiàn)象也一道出現(xiàn)。那時(shí)候，從事國(guó)際住房政策研究的郭建波博士提出就國(guó)民的住房保障進(jìn)行立法，但是沒有被注意。
現(xiàn)在，由于高房?jī)r(jià)和市場(chǎng)供給能力的弱小，住房供需矛盾越來越成為一個(gè)棘手的社會(huì)問題。不久前，已是深圳英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)公司董事長(zhǎng)的郭建波在北京的媒體上撰文說，制定和實(shí)施兼顧更多不同收入人群的住房供給制度，是政府的一項(xiàng)重要社會(huì)職責(zé)。政府應(yīng)該在住房市場(chǎng)上有所作為，制定出符合中國(guó)國(guó)情的住房保障法規(guī)。
這個(gè)建議很快引起了注意，中國(guó)房地產(chǎn)分析人士和有關(guān)法律工作者對(duì)此十分認(rèn)同和支持。他們說，在現(xiàn)階段的中國(guó)，《住房保障法》應(yīng)該不再是一種理想主義構(gòu)想。如果該法案出臺(tái)，并且能夠得到切實(shí)有效的貫徹和執(zhí)行，將能夠保障包括弱勢(shì)群體在內(nèi)大多數(shù)人群的住房需要，從而幫助他們實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。
住房保障機(jī)制被削弱
由于受高房?jī)r(jià)的影響，加上中低檔住房的市場(chǎng)開發(fā)率一直處于極低水平，買不起房在許多城市的中低收入人群那里是一個(gè)嚴(yán)酷的事實(shí)。在去年，國(guó)家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司通過多次調(diào)研，透過一份報(bào)告表示，中國(guó)不同地區(qū)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出階段性快速上漲的態(tài)勢(shì)，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲速度超過人均可支配收入增幅。
在房?jī)r(jià)上漲的過程中，住房保障制度沒有被進(jìn)一步完善。１９９８年國(guó)務(wù)院辦公廳在一份房改文件里面明確說，要建設(shè)以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障型住房為主體的多層次市場(chǎng)供給體系，不過時(shí)隔近十年后，住房保障政策沒有獲得全面執(zhí)行，而且還遇到不小的尷尬。
國(guó)家發(fā)展改革委投資司的報(bào)告暗示說，住房保障制度的地位正在受到削弱，由于經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房是免收土地出讓金的，在經(jīng)營(yíng)城市的理念下，地方政府不愿主動(dòng)增加經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的供應(yīng)，也不愿意為經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提供相對(duì)較好的環(huán)境。這使得在實(shí)際操作中，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題在一些地區(qū)不僅沒有得到有效解決，而且還有惡化的趨勢(shì)。
郭建波撰文援引一份數(shù)據(jù)說，２００５年中國(guó)城市居民收入最低的２０％人口僅擁有全部收入的２．７５％，而最高收入的２０％人口擁有全部收入的６０％。收入的差距造成典型的二元結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)。高收入人群對(duì)房地產(chǎn)強(qiáng)烈投資需求拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，普通市民則由于收入水平低下，已經(jīng)失去購(gòu)買住房的能力。
郭說，原則上，經(jīng)濟(jì)適用房要占同期住房開發(fā)７０％－８０％的比例，而實(shí)際上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資比重２０００年以來一直減少。２００４年只有４．６１％，市場(chǎng)供給嚴(yán)重失衡。與此同時(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)“１４０平方米的經(jīng)濟(jì)適用房”，“開著奔馳購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房”等現(xiàn)象，嚴(yán)重背離了建立住房保障制度的初衷。
他認(rèn)為，缺乏明確的目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、保障性住房供應(yīng)量嚴(yán)重不足、保障對(duì)象覆蓋面過于狹窄、資金來源渠道單一、暗箱操作、運(yùn)作不規(guī)范等弊端正使整個(gè)住房保障體系發(fā)生動(dòng)搖，讓人們漸漸失去信心并產(chǎn)生懷疑。
“因?yàn)槭袌?chǎng)化帶來的高效率市場(chǎng)配置，使很多人的住房條件獲得了改善，但并不是所有人。”郭在３月１０日對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者說，這同時(shí)又給全面解決中低收入人群的住房開出難題。在城市化過程中，大量勞動(dòng)人口進(jìn)入城市，他們是最難獲得改善并達(dá)到基本居住條件的人群，政府是否應(yīng)該承擔(dān)他們的住房保障，這是肯定的。
北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院的張曉東說，農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移，如果沒有相應(yīng)的措施，對(duì)于城市是不利的，會(huì)出現(xiàn)貧民窟，相應(yīng)的治安、環(huán)境等社會(huì)問題也會(huì)一齊出現(xiàn)。所以可以很嚴(yán)肅地說，住房保障法律的出臺(tái)一點(diǎn)都不會(huì)不現(xiàn)實(shí)，而是顯得非常迫切。
“很可惜，”但是郭建波說，這次全國(guó)兩會(huì)召開的時(shí)候，人大代表、政協(xié)委員并沒有提出此類議案。
怎樣實(shí)現(xiàn)居者有其屋
事實(shí)上，在２０００年的兩會(huì)上，有人大代表曾向全國(guó)人大建議制定《住房保障法》，法律核心是實(shí)行住房差別價(jià)格，對(duì)不同收入的居民實(shí)行不同的住房?jī)r(jià)格政策，鼓勵(lì)高收入家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)格商品房，中低收入家庭購(gòu)買普通住宅，最低收入家庭租賃由政府提供補(bǔ)貼的廉租住房。
他們認(rèn)為，通過法律規(guī)范保障制度的運(yùn)作，可以明確政府的職責(zé)地位，確定與本國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的適度、合理的保障水準(zhǔn)，保證具體操作中的公開和公平。不過，這個(gè)建議后來沒有被落實(shí)。
劍橋大學(xué)勞特派特國(guó)際法學(xué)院訪問學(xué)者朱家賢說，中國(guó)現(xiàn)行對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范的法律稱為房地產(chǎn)法，其性質(zhì)和宗旨是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，保護(hù)的是房地產(chǎn)從業(yè)者，卻忽略了對(duì)房地產(chǎn)中低收入消費(fèi)者的保護(hù)。要從根本上改變住房保障制度的現(xiàn)狀，有必要制訂相關(guān)法律，對(duì)住宅的建設(shè)、消費(fèi)、分配等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范。
朱家賢稱，這在許多國(guó)家是有先例的。１９４９年美國(guó)國(guó)會(huì)就通過了《全國(guó)可承受住宅法》。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，他們先后通過了《住宅法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住宅與社區(qū)發(fā)展法》等相關(guān)法律。
住宅補(bǔ)助在許多法案或計(jì)劃中均有涉及，其中至今影響最大的，也是最有名的是１９７４年８月《住宅與社區(qū)發(fā)展法》第８條的租金資助計(jì)劃，其核心內(nèi)容是任何家庭用于住宅的支出不應(yīng)超過家庭總收入的３０％。
在美國(guó)，對(duì)占住戶總數(shù)２０％的高收入者供應(yīng)商品房；對(duì)占總數(shù)６２％的中等收入者供應(yīng)含有一定社會(huì)保障的“社會(huì)住宅”，政府調(diào)控“社會(huì)住宅”的戶型和價(jià)格；對(duì)占總數(shù)１８％的低收入者，讓他們到市場(chǎng)上去租住政府規(guī)定的房租標(biāo)準(zhǔn)線以下的住宅，也稱廉租屋，房租中超過戶收入２５％的部分由政府補(bǔ)貼。
分析師章林曉認(rèn)為，住房保障法在中國(guó)同樣具備確立基礎(chǔ)。通過二十五年的改革開放，中國(guó)國(guó)力財(cái)力已經(jīng)大為增強(qiáng)，已成為世界第三大奢侈品消費(fèi)大國(guó)，在此情況下，“如果有人還認(rèn)為，在中國(guó)制訂住宅保障法只是一種理想主義的構(gòu)想，那無(wú)疑是對(duì)中國(guó)社會(huì)整體良知的一種嘲諷，應(yīng)該是不能接受的。”
他認(rèn)為，《住宅保障法》能夠讓民眾居者有其屋，因?yàn)橹袊?guó)最大的優(yōu)勢(shì)是實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有和集體所有。這是《住宅保障法》出臺(tái)和實(shí)施的最大“保障”。可以相信，如果該法能夠出臺(tái)并執(zhí)行，“大多數(shù)民眾感到并確實(shí)買不起住房”時(shí)，《住宅保障法》就能形成那種以“保障類住房為主體”的市場(chǎng)格局。
但是他擔(dān)心該法案出臺(tái)后，不能夠被很好執(zhí)行，變成一紙空文。事實(shí)上，這并不是沒有先例。
考慮到此前建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房并沒有被制定為法規(guī)，朱家賢認(rèn)為，《住房保障法》將以較高的法律效力，將政府義務(wù)制度化、具體化，政府行為將具穩(wěn)定性與持續(xù)性。她同時(shí)表示，要使該法奏效，必須實(shí)行各種縮小貧富差距、控制投機(jī)主義、加強(qiáng)中央政府、地方政府政策先進(jìn)性、前瞻性、統(tǒng)一性、透明性等深層次的改革。否則住房保障只能是紙上談兵。
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