物權(quán)法解讀之一：全面構(gòu)建物權(quán)保護(hù)體系
《物權(quán)法》以專(zhuān)門(mén)一節(jié)對(duì)物權(quán)的保護(hù)進(jìn)行了規(guī)定。從這些規(guī)定來(lái)看，其構(gòu)建了包括確認(rèn)物權(quán)、物權(quán)請(qǐng)求權(quán)和侵權(quán)責(zé)任三個(gè)層次、內(nèi)容比較全面的物權(quán)保護(hù)體系。
首先，在對(duì)物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的情況下，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利，從而明確爭(zhēng)議的物權(quán)究竟屬于哪一方、權(quán)利人的權(quán)利究竟包括哪些內(nèi)容。例如，兩家比鄰而居，一家樓上一家樓下，樓下那家不讓樓上從他屋內(nèi)的樓梯通過(guò)，而按照當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，又不允許在室外修筑樓梯。這就導(dǎo)致了雙方對(duì)于物權(quán)內(nèi)容的爭(zhēng)議，即樓上這家是否有權(quán)從樓下那家的屋里通行。而按照《物權(quán)法》對(duì)相鄰關(guān)系的規(guī)定，樓上一家有權(quán)從樓下一家屋內(nèi)通行。這就確認(rèn)了樓上一家對(duì)其房屋的所有權(quán)的內(nèi)容。
其次，在確認(rèn)權(quán)利之后，如果一方的物權(quán)行使受到了侵害或者有受到妨害的危險(xiǎn)，權(quán)利人可以行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求返還原物、排除妨害或者消除危險(xiǎn)。這些物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是物權(quán)作為支配權(quán)、排他權(quán)的題中應(yīng)有之義。行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不需要有實(shí)際損害的發(fā)生，也不需要對(duì)方存在過(guò)錯(cuò)。例如，上一例子中，樓下的禁止樓上的通行，就構(gòu)成了對(duì)其所有權(quán)的妨害；樓上這家有權(quán)請(qǐng)求排除妨害，要求樓下的允許其通行。
第三，如果他人對(duì)物權(quán)造成了損害，權(quán)利人有權(quán)按照法律的規(guī)定要求對(duì)方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，請(qǐng)求其修理、重作、更換、賠償損失。一般情況下，這種責(zé)任的承擔(dān)以實(shí)際損害的發(fā)生和加害人有過(guò)錯(cuò)為前提；法律規(guī)定沒(méi)有過(guò)錯(cuò)也要承擔(dān)責(zé)任的，即便加害人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)也要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
此外，《物權(quán)法》還規(guī)定，侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。這就是說(shuō)，對(duì)于比較嚴(yán)重的侵害物權(quán)的行為，有關(guān)機(jī)關(guān)還應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定，另行追究其行政責(zé)任和刑事責(zé)任。這就為物權(quán)的保護(hù)構(gòu)建了比較全面、完整的法律體系。
物權(quán)法解讀之二：為國(guó)有財(cái)產(chǎn)保護(hù)設(shè)置基本法律規(guī)則
基于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，《物權(quán)法》強(qiáng)調(diào)對(duì)國(guó)家、集體和私人財(cái)產(chǎn)平等保護(hù)。同時(shí)，針對(duì)實(shí)踐中出現(xiàn)的國(guó)有財(cái)產(chǎn)流失等問(wèn)題，《物權(quán)法》也為國(guó)有財(cái)產(chǎn)保護(hù)設(shè)置了基本法律規(guī)則。具體來(lái)說(shuō)：
第一，《物權(quán)法》明確了國(guó)有財(cái)產(chǎn)的的權(quán)利歸屬和行使國(guó)家所有權(quán)的主體。《物權(quán)法》明確規(guī)定，國(guó)有財(cái)產(chǎn)屬于國(guó)家所有即全民所有。國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)，但法律另有規(guī)定的，依照規(guī)定，例如國(guó)家出資的企業(yè)，由國(guó)務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。這就為國(guó)有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)確立了基礎(chǔ)和前提。
第二，《物權(quán)法》明確界定了國(guó)有財(cái)產(chǎn)尤其是國(guó)家專(zhuān)有財(cái)產(chǎn)的范圍。例如，《物權(quán)法》規(guī)定礦藏、水流、海域、無(wú)線電頻譜資源等只能由國(guó)家所有。而對(duì)于城市的土地，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，原則上屬于國(guó)家所有。這就為國(guó)有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確定，構(gòu)建了基本的法律依據(jù)。
第三，《物權(quán)法》對(duì)國(guó)家所有權(quán)的行使，確立了一些基本規(guī)則。國(guó)有財(cái)產(chǎn)屬于全民所有，但由國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企事業(yè)單位管理和使用，這就需要對(duì)代全民行使國(guó)家所有權(quán)的單位和個(gè)人進(jìn)行必要的規(guī)制。對(duì)此，《物權(quán)法》規(guī)定，一方面，國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的國(guó)有財(cái)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。這就是說(shuō)，國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的國(guó)有資產(chǎn)不能收益，例如，國(guó)家機(jī)關(guān)不能將其辦公大樓出租收取租金供本單位或個(gè)人使用。另一方面，國(guó)有事業(yè)單位對(duì)其直接支配的國(guó)有財(cái)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利，就是說(shuō)它的收益方式、處分方式也要按照法律行政法規(guī)的特別規(guī)定來(lái)進(jìn)行。這些對(duì)于防止國(guó)有資產(chǎn)流失具有十分重要的意義。
第四，對(duì)禁止國(guó)有財(cái)產(chǎn)流失，進(jìn)行宣示性的規(guī)定。針對(duì)實(shí)踐中較為突出的國(guó)有資產(chǎn)流失形式，比如企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過(guò)程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)保或者以其他方式造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的行為，《物權(quán)法》明確加以禁止，并強(qiáng)調(diào)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
第五，強(qiáng)調(diào)有關(guān)單位及其工作人員履行國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督的職責(zé)。對(duì)于承擔(dān)這些職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，《物權(quán)法》強(qiáng)調(diào)其應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進(jìn)國(guó)有財(cái)產(chǎn)保值增值，防止國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失；對(duì)于濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
當(dāng)然，作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律體系的基礎(chǔ)，《物權(quán)法》所確立的只是國(guó)有財(cái)產(chǎn)保護(hù)的基本規(guī)則；國(guó)有財(cái)產(chǎn)保護(hù)還需要未來(lái)的《國(guó)有資產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)進(jìn)一步具體規(guī)定。
物權(quán)法解讀之三：全面界定小區(qū)公用財(cái)產(chǎn)歸屬 積極維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益
實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間就公用部分財(cái)產(chǎn)歸屬的糾紛屢見(jiàn)不鮮。而業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，也有相當(dāng)數(shù)量來(lái)自于小區(qū)財(cái)產(chǎn)歸屬的不明。換言之，對(duì)于會(huì)所、車(chē)庫(kù)等公共設(shè)施的歸屬，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間存在爭(zhēng)議；而物業(yè)公司進(jìn)駐后，開(kāi)發(fā)商又將其占用的公共設(shè)施轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司，從而引發(fā)物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛。《物權(quán)法》則對(duì)小區(qū)公用部分的財(cái)產(chǎn)歸屬進(jìn)行了全面的界定，具體來(lái)說(shuō)：
第一，道路、綠地原則上歸業(yè)主共有。對(duì)于小區(qū)中建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，《物權(quán)法》明確屬于業(yè)主共有，但已經(jīng)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃、成為城鎮(zhèn)公共道路的，則為國(guó)家所有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地的，應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有。此外，對(duì)于明示歸個(gè)人的綠地，例如房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定歸業(yè)主個(gè)人所有的地面花園，則應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個(gè)人。
第二，對(duì)于業(yè)主普遍關(guān)心的車(chē)位、車(chē)庫(kù)問(wèn)題。《物權(quán)法》首先強(qiáng)調(diào)，在建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位和車(chē)庫(kù)應(yīng)該首先滿足業(yè)主的需要。就是說(shuō)這些車(chē)位、車(chē)庫(kù)，首先應(yīng)當(dāng)看該小區(qū)的業(yè)主是否愿意以合理的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)或者承租；對(duì)于剩余的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，開(kāi)發(fā)商才能向小區(qū)業(yè)主之外的人員出租或者出售、贈(zèng)與。
其次，對(duì)于建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位和車(chē)庫(kù)，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)合同出售、出租給業(yè)主，或者贈(zèng)與給業(yè)主，例如買(mǎi)房贈(zèng)車(chē)庫(kù)。但是，如果沒(méi)有出售、贈(zèng)與等移轉(zhuǎn)所有權(quán)的約定，則其應(yīng)當(dāng)歸屬于開(kāi)發(fā)商。當(dāng)然，對(duì)于是否存在這種約定，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》等法律確定規(guī)則來(lái)認(rèn)定，例如雖然合同中沒(méi)有明確約定，但是開(kāi)發(fā)商在此前的廣告中以附贈(zèng)車(chē)庫(kù)來(lái)宣傳、且足以影響業(yè)主決定購(gòu)買(mǎi)或者房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定存在贈(zèng)與車(chē)庫(kù)的約定。
此外，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。這主要是針對(duì)事先在規(guī)劃中并未規(guī)劃為車(chē)位、但隨著業(yè)主汽車(chē)擁有量大增，原有車(chē)位、車(chē)庫(kù)不敷使用，而占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地施劃的車(chē)位而言的。這些車(chē)位應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有。
第三，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。這主要包括小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、居委會(huì)辦公用房、人防工程、自行車(chē)存車(chē)處等公共場(chǎng)所以及開(kāi)發(fā)商自行設(shè)置的體育健身設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備。接入小區(qū)的水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備，除供水、電、氣、暖公司所有的之外，也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。
對(duì)于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，其利用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主同意，其收益也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。實(shí)踐中，一些廣告公司與物業(yè)公司簽訂合同，在電梯內(nèi)設(shè)置了廣告牌；或者物業(yè)公司與一些企業(yè)簽訂合同，允許其進(jìn)入小區(qū)推銷(xiāo)。嚴(yán)格的講，這是對(duì)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的利用，因此，其合同是否有效必須視業(yè)主是否對(duì)物業(yè)公司授權(quán)而定；而且，因此所得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有或者用來(lái)充抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物權(quán)法解讀之四：高度尊重業(yè)主選擇 物權(quán)法明確業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系
面對(duì)實(shí)踐中時(shí)有發(fā)生的業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主和物業(yè)之間的關(guān)系進(jìn)行了規(guī)范。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一，為物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)“正名”。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)中，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)被稱為“物業(yè)管理企業(yè)”，嚴(yán)格的講，這種表述未見(jiàn)不妥，所謂物業(yè)管理只是“受業(yè)主委托代為管理”。但是實(shí)踐中部分物業(yè)管理企業(yè)有意無(wú)意的將這種委托關(guān)系誤認(rèn)為類(lèi)似于政府與公民之間的“管理”關(guān)系，動(dòng)輒以“管理業(yè)主者”自居。《物權(quán)法》則將其定名為“物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)”，這就明確了業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)以提供服務(wù)為己任。而且，“機(jī)構(gòu)”一詞較之于“企業(yè)”，范圍更加寬泛，包括了以公益為目的的法人和非法人組 織。
第二，業(yè)主有權(quán)自行管理建筑物及其附屬設(shè)施。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，開(kāi)發(fā)商首先要為業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主大會(huì)成立后，雖然有權(quán)另行選聘物業(yè)公司，但從其表述來(lái)看，業(yè)主必須通過(guò)委托物業(yè)公司來(lái)管理小區(qū)事務(wù)。而《物權(quán)法》在強(qiáng)調(diào)“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換”的同時(shí)，明確規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施”，這就意味著業(yè)主完全可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)辭退開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)公司，同時(shí)不再另行選聘其他物業(yè)公司，而由業(yè)主自行管理小區(qū)財(cái)產(chǎn)。例如，小區(qū)業(yè)主完全可以約定，由各家業(yè)主輪流清理小區(qū)衛(wèi)生或者提供其他公共服務(wù)。這對(duì)于規(guī)模和共用部分面積較小、物業(yè)服務(wù)需求的小區(qū)來(lái)說(shuō)，顯然極大減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力。
第三，業(yè)主有權(quán)委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之外的其他管理人管理。從既有的法規(guī)來(lái)看，物業(yè)服務(wù)只能由具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)來(lái)進(jìn)行，但是《物權(quán)法》卻明確規(guī)定業(yè)主“也可以委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理”，這就是說(shuō)業(yè)主不愿自行管理小區(qū)事務(wù)的情況下，完全可以委托普通的自然人來(lái)進(jìn)行。例如，規(guī)模不大的小區(qū)，業(yè)主完全可以決定聘用一些下崗職工、退休在家的老人負(fù)責(zé)來(lái)客登記、車(chē)輛看管、小區(qū)保潔等服務(wù)，而無(wú)須選聘專(zhuān)門(mén)的物業(yè)公司。
總之，從《物權(quán)法》的規(guī)定來(lái)看，其充分尊重了小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求不一的現(xiàn)實(shí)，高度尊重了業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)的自主權(quán)，相信將對(duì)緩和業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系、打造和諧社區(qū)發(fā)揮積極的作用。
物權(quán)法解讀之五：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化 讓農(nóng)民吃"定心丸"
《物權(quán)法》高度重視農(nóng)民利益的維護(hù)，以專(zhuān)門(mén)一章對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行了規(guī)定。從這一規(guī)定來(lái)看，與以往法律相比，有兩個(gè)方面值得注意：
一是《物權(quán)法》第一次將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)明確界定為物權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期以來(lái)被視為債權(quán)，此前的《農(nóng)村土地承包法》雖然也是按照物權(quán)來(lái)設(shè)計(jì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，但是其畢竟沒(méi)有對(duì)此加以明確。
承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)化，具有十分重要的意義：首先，有利于保持權(quán)利的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。根據(jù)物權(quán)法定原則，《物權(quán)法》對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定具有強(qiáng)制性，當(dāng)事人不能進(jìn)行另外的約定。例如，《物權(quán)法》規(guī)定耕地的承包期為三十年，即便農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)戶之間約定為10年，該約定也沒(méi)有法律效力，承包期應(yīng)當(dāng)按照三十年計(jì)算。這顯然有利于穩(wěn)定土地承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系，使承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確實(shí)成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的權(quán)利。其次，賦予了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)排他效力。《物權(quán)法》規(guī)定：“物權(quán)，是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”。所謂排他，就是說(shuō)任何人都負(fù)有不得侵害的義務(wù)。如果他人對(duì)物權(quán)進(jìn)行了侵害或者妨害，權(quán)利人有權(quán)行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，無(wú)論加害人是否存在過(guò)錯(cuò)，都可以要求其返還財(cái)產(chǎn)、停止侵害、排除妨害、消除危險(xiǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化，就意味著在發(fā)包人或者第三人對(duì)權(quán)利進(jìn)行侵害的情況下，權(quán)利人可以直接主張物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。而在造成實(shí)際損失的情況下，權(quán)利人不僅可以依據(jù)合同要求發(fā)包人承擔(dān)違約責(zé)任，還有權(quán)要求第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第三，為征收補(bǔ)償提供了法律基礎(chǔ)。在國(guó)家征收集體土地時(shí)，如果承包人只是享有債權(quán)，則其只能就地上附著物（如修建的水渠等設(shè)施）、青苗等獲得補(bǔ)償，而不能對(duì)自己?jiǎn)适恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)獲得補(bǔ)償。但是在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化后，承包權(quán)人就有權(quán)就土地要求補(bǔ)償。正因如此，《物權(quán)法》規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活。”第四，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村的現(xiàn)代化，固然需要通過(guò)提高集約化水平來(lái)實(shí)現(xiàn)，但是提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率是受到經(jīng)營(yíng)條件尤其是土地面積限制的，在我國(guó)人均耕地如此貧乏的情況下，無(wú)論如何提高集約化水平，也不可能實(shí)現(xiàn)農(nóng)村的現(xiàn)代化。這就需要農(nóng)地的適度集中以實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化。而土地的適度集中和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，只能是通過(guò)農(nóng)民自愿的交易來(lái)進(jìn)行的。這就客觀上要求進(jìn)一步放開(kāi)對(duì)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)限制。如果把農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為債權(quán)，則其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包需要經(jīng)過(guò)發(fā)包人同意，這顯然不利于農(nóng)用地進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。而物權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瓌t上無(wú)須獲得他人同意或者通知，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)化，就為其流轉(zhuǎn)“松綁”提供了法律上的依據(jù)，從而可以更有效地促進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。
二是規(guī)定了土地承包期屆滿可以繼續(xù)承包。《物權(quán)法》規(guī)定：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。”考慮到在農(nóng)村實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度是我國(guó)將長(zhǎng)期堅(jiān)持的一項(xiàng)基本制度，為了賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，《物權(quán)法》規(guī)定承包期屆滿的情況下，“由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家規(guī)定繼續(xù)承包”，這就為農(nóng)民吃下了一顆“定心丸”。
物權(quán)法解讀之六：對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記
登記應(yīng)當(dāng)在登記機(jī)關(guān)辦理，但是長(zhǎng)期以來(lái)，由于我們長(zhǎng)期以來(lái)將登記作為行政機(jī)關(guān)的職權(quán)而不是一種公示方法，從而造成了登記機(jī)關(guān)與行政機(jī)關(guān)的設(shè)置與職能合一的問(wèn)題。由于多個(gè)行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)加以管理，由此形成了多頭登記的現(xiàn)象，如土地由土地管理部門(mén)管理，建設(shè)用地使用權(quán)登記也在土地管理部門(mén)進(jìn)行；林木由林業(yè)管理部門(mén)管理，有關(guān)林木所有權(quán)的登記在林業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行；房屋由建設(shè)部門(mén)管理，產(chǎn)權(quán)登記也在該部門(mén)進(jìn)行。但如果將登記作為公示方法對(duì)待，則原有的登記體制便顯出許多的弊端。具體來(lái)說(shuō)：
第一，過(guò)分?jǐn)U張行政權(quán)力，不適當(dāng)介入民事關(guān)系。由于登記部門(mén)與行政主管部門(mén)合一，登記部門(mén)在審核登記的過(guò)程中，不自覺(jué)的將登記作為一種行政管理的手段，對(duì)當(dāng)事人的登記申請(qǐng)?jiān)O(shè)置不合理的、甚至是超出了其職權(quán)范圍的條件。例如，有的登記部門(mén)忽略了《合同法》中合同效力只能由人民法院審查的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人之間變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同的效力進(jìn)行審查，以合同內(nèi)容不真實(shí)、不合法為由拒絕辦理登記。
第二，登記程序與登記規(guī)則不統(tǒng)一。每個(gè)主管部門(mén)都可能根據(jù)自身的需要建立不同的登記規(guī)則。例如，同樣是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)谕恋毓芾聿块T(mén)辦理的登記叫變更登記；而到房管局就叫移轉(zhuǎn)登記。再如，在土地登記中，實(shí)地察看是必經(jīng)程序；而房屋登記中，只是必要時(shí)才進(jìn)行實(shí)地察看。
第三，不利于當(dāng)事人辦理和查閱登記，增加了交易成本，損害了交易安全。一方面，不同的登記主管部門(mén)之間爭(zhēng)登記管轄權(quán)的現(xiàn)象仍然存在，例如，對(duì)于商品房預(yù)售登記，按照有關(guān)規(guī)章，不僅要到建設(shè)部門(mén)登記，甚至還要到土地管理部門(mén)再登記一遍。同一事項(xiàng)要到兩個(gè)部門(mén)分別登記兩次，人為增加了不必要的交易成本。另一方面，登記旨在對(duì)物權(quán)及其負(fù)擔(dān)加以公示，從而維護(hù)交易安全、節(jié)約交易成本，但是多頭登記就迫使當(dāng)事人要分別到不同的部門(mén)去查閱登記。例如，要買(mǎi)一套商品房，不僅要到房管局查閱登記，看是否對(duì)房屋進(jìn)行了抵押；還要到土地局看土地上是否有抵押。這種做法不僅增加了當(dāng)事人的交易成本，而且為惡意隱瞞房屋已經(jīng)辦理抵押、實(shí)施欺詐，大開(kāi)方便之門(mén)。
為了克服這些避短，上海、深圳、廣州等地已經(jīng)逐漸將房地登記合一，為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一提供了經(jīng)驗(yàn)。
《物權(quán)法》明確將登記作為物權(quán)的公示方法來(lái)對(duì)待，大大淡化了其行政管理手段的色彩；同時(shí)《物權(quán)法》對(duì)登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)、登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，異議登記、更正登記以及預(yù)告登記等主要登記類(lèi)型，都進(jìn)行了比較明確的規(guī)定。尤其是《物權(quán)法》明確強(qiáng)調(diào)“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”在法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，《物權(quán)法》授權(quán)地方性法規(guī)依照《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。這就為登記制度的統(tǒng)一奠定了法律基礎(chǔ)。
登記制度的統(tǒng)一，有利于減輕人民群眾負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化辦事程序，降低登記成本，提高登記效率，這對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義。
物權(quán)法解讀之七：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記方可生效
所謂不動(dòng)產(chǎn)是指依其自然性質(zhì)不能移動(dòng)，或者一經(jīng)移動(dòng)必然毀損其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物。按照有關(guān)法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)包括土地以及房屋、林木等地上定著物。而所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，就是指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以及在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的各種用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的總稱。具體來(lái)說(shuō)物權(quán)設(shè)立就是權(quán)利人取得了物權(quán)。變更指權(quán)利內(nèi)容及客體的發(fā)生了變化，比如說(shuō)一棟房屋其中一間倒塌，顯然所有權(quán)人的權(quán)利客體（房屋）發(fā)生了變化，從而使對(duì)房屋的所有權(quán)發(fā)生了變更；再比如，雙方在設(shè)定一項(xiàng)以通行為內(nèi)容的地役權(quán)后，又協(xié)商增加了排水的內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓則是權(quán)利人直接將其權(quán)利通過(guò)贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)等方式轉(zhuǎn)移給他人。而消滅則是指由于權(quán)利客體的滅失等原因而導(dǎo)致物權(quán)的喪失。例如房屋因?yàn)榛馂?zāi)被燒毀，房屋所有權(quán)自然也就消滅了。
《物權(quán)法》規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”這就是說(shuō)，第一，對(duì)于在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)來(lái)說(shuō)，原則上其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都要進(jìn)行登記，才能發(fā)生設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅物權(quán)的效力。例如，老張把一套房屋賣(mài)給小李，雙方只簽訂書(shū)面的買(mǎi)賣(mài)合同，并不能認(rèn)為小李就取得了房屋的所有權(quán)。必須雙方到房屋登記部門(mén)辦理了移轉(zhuǎn)登記，把房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)到小李名下，小李才能真正取得房屋的所有權(quán)。如果雙方還沒(méi)有辦理移轉(zhuǎn)登記，即便小李已經(jīng)支付了全部?jī)r(jià)款，房屋仍然屬于老張；假如老張又把房屋賣(mài)給老王，且辦理了移轉(zhuǎn)登記，小李無(wú)權(quán)要求老王把房屋交還給自己，而只能要求老張承擔(dān)違約責(zé)任，讓他返還價(jià)款、賠償相應(yīng)的損失。之所以如此，主要是為了維護(hù)交易安全、節(jié)約交易成本。在上一案例中，如果不把登記作為買(mǎi)受人取得物權(quán)的條件，那就意味著小李只要簽完合同就能夠取得房屋的所有權(quán)，而老王對(duì)此通常是一無(wú)所知的，他在向老張付款之后可能才發(fā)現(xiàn)自己根本無(wú)法得到房屋。在這種情況下，人們購(gòu)買(mǎi)房屋等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)就需要花費(fèi)很大的成本，請(qǐng)人調(diào)查這棟房屋究竟是不是出賣(mài)人的，從而大大增加交易成本，甚至使交易無(wú)法進(jìn)行。這顯然不利于市場(chǎng)的發(fā)育。
第二，沒(méi)有登記只是不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但是雙方之間的合同仍然是有效的。過(guò)去法律并未注意這一區(qū)別，法院在審理案件時(shí)，只要發(fā)現(xiàn)法律規(guī)定該類(lèi)合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯浂?dāng)事人沒(méi)有登記，就一律認(rèn)定合同無(wú)效。這種做法對(duì)于當(dāng)事人，尤其是上當(dāng)受騙的一方是十分不利的。比如，上一案例中，雖然小李沒(méi)有辦理移轉(zhuǎn)登記，但是按照《物權(quán)法》他只是沒(méi)有取得所有權(quán)，但房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍然是有效的。如果老張拒絕交房，而這一房屋仍然在老張名下，那么小李完全可以通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行，從而獲得房屋的所有權(quán)；即便房屋已經(jīng)被老張過(guò)戶到老王名下，小李雖然不能取得房屋的所有權(quán)，但也可以通過(guò)違約責(zé)任，要求老張返還價(jià)款、賠償相應(yīng)的損失。但如果合同被宣告無(wú)效，即便房屋仍然在老張名下，小李也沒(méi)法要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第三，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)只是法律的一般規(guī)定，法律也可能作出另外的規(guī)定。這主要體現(xiàn)在：1、依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。2、因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。3、因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。4、因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。之所以如此，是因?yàn)榈怯浀墓δ苤饕菫榱司S護(hù)交易安全、節(jié)約交易成本，而這些情形顯然不屬于市場(chǎng)交易。
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