主持人：今天晚上我們特別榮幸請(qǐng)來經(jīng)濟(jì)法學(xué)會(huì)研究會(huì)副會(huì)長，中國政法大學(xué)教授博士生導(dǎo)師符啟林教授，為我們做關(guān)于房地產(chǎn)中若干問題的講座。符老師是我們國家第一批經(jīng)濟(jì)法專業(yè)的博士研究生，在很多領(lǐng)域尤其是房地產(chǎn)法領(lǐng)域有著非常深的造詣。今天的講座一定不會(huì)讓大家失望，下面讓我們用熱烈掌聲請(qǐng)出今天晚上的主講人符老師！
符啟林：許老師、各位同學(xué)大家好！很久以前想到財(cái)大來做演講，但是非常忙。許老師跟我是校友，我們是一個(gè)學(xué)校畢業(yè)的.你們財(cái)大也很不錯(cuò)，因?yàn)榻?jīng)常路過你們門口。中國有三所大學(xué)很有意思，一個(gè)是人大，一個(gè)是財(cái)大，一個(gè)是法大，我認(rèn)為財(cái)大可能更好。
其實(shí)我還有一個(gè)頭銜——濟(jì)南大學(xué)法學(xué)院的院長，還有張鐵林先生做藝術(shù)學(xué)院院長，能跟“皇帝”一塊共事我很榮幸。今天晚上我主要給大家講三個(gè)問題，房地產(chǎn)領(lǐng)域問題特別多，有時(shí)候想想中國房地產(chǎn)領(lǐng)域要多亂有多亂，怎么用法律來規(guī)范，這是比較麻煩的問題。我這個(gè)人背景比較復(fù)雜，我工農(nóng)兵學(xué)商沒有一行不干過，無所不會(huì)，接觸的行業(yè)比較多，我有相當(dāng)長時(shí)間做記者，所以我覺得對(duì)社會(huì)有一些敏銳的看法。今天從房地產(chǎn)領(lǐng)域不成熟不完善的方面來講，有些領(lǐng)域是用批判的眼光來看這個(gè)問題。如果講得不對(duì)，也希望大家指出來。
第一個(gè)問題，其實(shí)很簡單，因?yàn)橹v完也沒有什么留給你們，今天晚上大家喝一杯咖啡，也就算了。第一個(gè)問題我講用什么手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場。大家知道房地產(chǎn)已經(jīng)關(guān)乎到了國家的穩(wěn)定，你們知道房價(jià)那么高，國家也正在不停地調(diào)控。我的同學(xué)還有幸做溫家寶總理私人秘書12年，現(xiàn)在他到南方做官了，跟總理還很熟，怎么把房地產(chǎn)調(diào)控下來，這很麻煩。安居樂業(yè)是老百姓的需求。現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格拉得很高，中央提出科學(xué)發(fā)展觀，還要構(gòu)建和諧社會(huì)。這些政策都沒有錯(cuò)，都是對(duì)的，但是怎么來構(gòu)建？這兩年社會(huì)還是存在一些不和諧的因素。特別是房價(jià)，在廣州一些比較豪華的住宅，一套公寓就要一千萬，如果我有錢我也不想買。你們知道股市，股市暴漲的時(shí)候，拉得更遠(yuǎn)，現(xiàn)在是資本賺錢，不是人力來賺錢。廣州有的學(xué)生炒股賺了很多錢，書也不讀了。還有一個(gè)學(xué)生炒得負(fù)債累累，最后跳樓沒死，把別的學(xué)生砸死了。提出和諧社會(huì)的理念是對(duì)的，但是怎樣促進(jìn)社會(huì)和諧就很麻煩，在校學(xué)生走向社會(huì)怎么買房？基本是沒辦法買上。深圳的房價(jià)達(dá)到十萬一平方，北京的房價(jià)五環(huán)以內(nèi)是一萬五，調(diào)控很難。在這樣的情況下，房價(jià)的穩(wěn)定，還是要調(diào)控。國家采取三種手段，第一是行政手段——這是中國領(lǐng)導(dǎo)人最拿手的，我們不是一個(gè)法治社會(huì)，法治社會(huì)是中國人的目標(biāo)。我們領(lǐng)導(dǎo)人習(xí)慣用行政管理手段來做，相當(dāng)一部分行政官員習(xí)慣于用文件辦事，不是按法律辦事。比如像南京，只要把房地產(chǎn)價(jià)格報(bào)出來，不管符不符合市場規(guī)律，你報(bào)多少就是多少。最近有一些人研究價(jià)格法，價(jià)格法是國家要干預(yù)價(jià)格，那是在特殊時(shí)期才能干預(yù)的。宏觀調(diào)控政府應(yīng)該承擔(dān)什么法律責(zé)任，它不是具體行政行為，你不能管。廣東很多領(lǐng)導(dǎo)為了保證烏紗帽，采取所有煤礦全部關(guān)閉，要買煤就到山西。因?yàn)槊旱V不停地爆炸，所以廣東就把煤廠關(guān)了。政府應(yīng)該宏觀調(diào)控，承擔(dān)法律責(zé)任，然而政府是沒有責(zé)任的。現(xiàn)在發(fā)了好多文件，說要打擊房地產(chǎn)行業(yè)無盤虛售行為，把房子開發(fā)出來一定要賣光，深圳不賣就要處罰。但開發(fā)商說這是我的財(cái)產(chǎn)，我想賣就賣，不賣你也不能強(qiáng)迫我呀。第二個(gè)手段是經(jīng)濟(jì)手段。大學(xué)生應(yīng)該了解，一個(gè)國家在這么短的時(shí)間內(nèi)調(diào)了七八次利息來控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。因?yàn)槔习傩瞻岩话偃f存到銀行里，如果中央不把存款儲(chǔ)備金率提高，造成房地產(chǎn)市場進(jìn)一步放大，那就更危險(xiǎn)了。大家知道房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在的房地產(chǎn)指標(biāo)全部都用完了。因?yàn)殂y行要考慮到利益增值，為什么不給房地產(chǎn)貸款？但是也是很麻煩。還有我們的利率，利率也調(diào)了很多次了。還不準(zhǔn)用房地產(chǎn)抵押貸款炒股，這些東西都不是市場經(jīng)濟(jì)所做的，所以經(jīng)濟(jì)手段采取很多。你們提出國家調(diào)控房地產(chǎn)市場，為什么調(diào)不下來？就像慢火熬湯一樣，如果火太快就會(huì)燒糊了。在北京買房，第二套是要首付50%，第一套房門檻更高，要交30%，那解決不了老百姓住房問題。美國、加拿大鼓勵(lì)年輕人買房，銀行就可以提供90%的貸款給你，自己只要首付10%。現(xiàn)在像北京的房子，一百萬的房子你買不到，基本上很難。如果你們大學(xué)一畢業(yè)就要交30萬，那就買不了了。不是說我們沒有辦法，我們是想把房地產(chǎn)整合比，如控制金融行業(yè)。開發(fā)商拿不到錢，你們也買不了房，房地產(chǎn)市場就完了，你們就更買不到房，買不到房國家也差不多完了，國家沒有稅收，那什么都完了。有些手段中央不是不考慮，可能也是有一些困難。第三個(gè)手段是法律手段。我們學(xué)法律的都希望用法律手段。雖然我們經(jīng)常說“法律至上”，現(xiàn)實(shí)生活中沒有法律不行，但也不是說法律都是萬能的。你們說稅收是經(jīng)濟(jì)手段還是法律手段？稅本身就是法，中國人不把它當(dāng)法，中國市場征稅也不立法。我們?nèi)珖舜罅⒎ㄒ?jīng)過三次討論，意見成熟了才可以通過。稅法有三個(gè)熱點(diǎn)的問題，比如增值稅，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商最怕增值稅，但是國家沒有征，或者征得很低。前一段上海有個(gè)房地產(chǎn)老板說，很怕國家征增值稅，說國家要是秋后算帳，房地產(chǎn)開發(fā)公司就掙不了多少錢了，他們掙的錢要交土地增值稅，房價(jià)高是因?yàn)橥恋貎r(jià)格高。大家也很關(guān)注遺產(chǎn)稅，中國要不要做遺產(chǎn)稅？有些人研究說遺產(chǎn)稅是一個(gè)消亡的稅種，不動(dòng)產(chǎn)就征稅，老人死了以后還要征稅。中國還沒有遺產(chǎn)稅，中國是不是要把這個(gè)路走完。我們現(xiàn)在處于社會(huì)主義早期階段，但是我們社會(huì)保障還是有些跟不上。我的女兒在美國讀高中，現(xiàn)在已經(jīng)跟會(huì)計(jì)師事物所簽了合同。她去美國以后讀中學(xué)，書本費(fèi)不交錢，學(xué)費(fèi)不交錢，上學(xué)路費(fèi)都是國家出，學(xué)校每天還管兩頓飯，而且也很保證營養(yǎng)。中國哪個(gè)地方有吃飯不要錢的。資本主義有好的東西我們來學(xué)，社會(huì)主義好的東西我們也要繼續(xù)做。香港有公費(fèi)醫(yī)療，有救濟(jì)金，臺(tái)灣有全民醫(yī)保運(yùn)動(dòng)，臺(tái)灣看病都不要錢。我們大陸做得還不好。大家知道中國人也很麻煩，中國人口太多，中國有多少人口我們也不知道。李肇星外長退休了，北大聘他做講座，他說外交官說話應(yīng)該很客氣，結(jié)果日本外交官問他有多少人口，他說有13億多，那問多多少啊，他就說多七千萬。好不容易設(shè)定一個(gè)游戲規(guī)則，還要把這個(gè)游戲規(guī)則給破壞。現(xiàn)在房地產(chǎn)老板把遺產(chǎn)證放到孫子名下，房地產(chǎn)管理部門不管，購房者要寫誰名，房產(chǎn)證就寫誰個(gè)名。這個(gè)孩子還不會(huì)說話，就把資產(chǎn)搞到他名下。要是在以前，如果他們資金緊缺，他們想把房子賣掉，但是房地產(chǎn)管理部門說還不能賣，因?yàn)槊穹ㄍ▌t說你是監(jiān)護(hù)人，你要給他利益才能取得他的房子，你用一套房子的錢給他買奶粉嗎？現(xiàn)在房產(chǎn)部門不管，讓寫誰名就行。最近還有一個(gè)很熱點(diǎn)的問題，物業(yè)稅什么時(shí)候征，這對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場是很大的一個(gè)問題。在中國買房就交物業(yè)管理費(fèi)，什么稅都不征。世界上有一個(gè)通則，不動(dòng)產(chǎn)要征稅，而且征稅比例是1%到3%，而且每年都要進(jìn)行評(píng)估，我覺得這個(gè)規(guī)定應(yīng)該是錯(cuò)誤的，現(xiàn)在還沒頒布，我就到處批判。因?yàn)橹袊鴽]有《物權(quán)法》不行，如果沒有物權(quán)法保護(hù)你們，如果那些有錢人把財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)到澳大利亞，那留下我們這些窮光蛋怎么辦？但是也有很多不科學(xué)的地方。
現(xiàn)在房產(chǎn)辦證不原始評(píng)估，我跟房地產(chǎn)管理部門我說這不科學(xué)，全國人民都在睡覺的時(shí)候，它就開始實(shí)施了。如果不評(píng)估，現(xiàn)在先買房，這個(gè)房子100萬說30萬，房產(chǎn)部門不能評(píng)估，那只能逃稅。他們還說房價(jià)低于市場價(jià)格，不能按雙方合同來升降。很多立法不是很科學(xué)，有很多東西沒辦法實(shí)施，只能等最高司法院來解釋，所謂的物業(yè)稅，應(yīng)該叫不動(dòng)產(chǎn)持有稅，那怎么征？如果按2%，一百萬房子征兩萬，對(duì)老百姓還有負(fù)擔(dān)。只要擁有不動(dòng)產(chǎn)要征稅，第一套房子不征稅，超過了150平方米征稅，第二套房子征稅，那對(duì)炒房有限制。如果你租金拿不回稅收，就要把那個(gè)房子賣掉。這對(duì)中國房地產(chǎn)市場影響很大，估計(jì)明天可能會(huì)出臺(tái)，但是正式怎么調(diào)整，大家可以考慮一下。中國房價(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)走高？我覺得還要高。當(dāng)年房價(jià)主要是北京、上海、廣州那些地方高，到農(nóng)村就不值錢了。但是去年我在澳洲大概一個(gè)月，發(fā)現(xiàn)中國好多地方房價(jià)比澳大利亞高，現(xiàn)在跟美國差不多持平，我們的房價(jià)跟臺(tái)北差不多，中國人的收入很低，中國老百姓怎么過？土地資源越來越少，所以這很麻煩。政府希望把土地賣得越貴越好，可是又希望把房價(jià)降得低點(diǎn)好，世界上哪有這么好的事情？價(jià)格賣得越高越好，房價(jià)越低越好。因?yàn)檎畬?duì)土地宏觀調(diào)控做得不夠好。北京城兩千多年，我們就在二環(huán)路這個(gè)地方徘徊，左手是太平莊，右手是中關(guān)村，到處都是村莊。世界上最大的村莊是石家莊，我們就在二環(huán)邊。有的同學(xué)不太了解，二環(huán)是北京的古城，解放以后，毛主席沒有采納梁思成的建議，把老城保留下來，政府把機(jī)關(guān)建在公主墳?zāi)且淮詈筮€是住進(jìn)了中南海了。后來就把所有圍墻全部拆光，修了一道地鐵，其實(shí)就是按城墻的軌跡修的。北京的房地產(chǎn)熱是從97年開始，到現(xiàn)在僅僅有十年的時(shí)間。十年的時(shí)間是一個(gè)什么概念？三環(huán)通了，四環(huán)也通了，五環(huán)也通了，六環(huán)也快通了，現(xiàn)在有人要修七環(huán)和八環(huán)，準(zhǔn)備修到蒙古邊境，龍永圖正在做論證，準(zhǔn)備把飛機(jī)場搬到廊坊，讓北京和天津共用一個(gè)飛機(jī)場。
土地給老百姓是給七十年，拿了七十年的錢，但是不能再從他手上再拿錢。但是如果土地給了開發(fā)商，兩年不開發(fā)政府就無償收回，這一條不是很科學(xué)。你把地都賣給我了，我付了七十年，怎么我不開發(fā)就把地拿回來，也不退錢？政法大學(xué)準(zhǔn)備搞第三個(gè)校園，我們校長辛辛苦苦弄了三年，現(xiàn)在說計(jì)劃無法實(shí)現(xiàn)，因?yàn)槲瀛h(huán)以內(nèi)找不到一塊無主的地了，可能六環(huán)以內(nèi)都沒有無主的地了，因?yàn)榈厝抠u光了。十年的時(shí)間，就把地賣光了。香港政府三分之一財(cái)政收入來自土地。按道理說應(yīng)該怎么賣地，政府要科學(xué)發(fā)展觀，應(yīng)該是每年只賣七十分之一，時(shí)間到了就要收回來，這樣保證政府財(cái)政能源連接上。北京市十年把地賣光了，后面政府賣什么。政府宏觀調(diào)控怎么調(diào)控，新華社的記者也是白紙黑字寫出來了，不光是我講。現(xiàn)在房地產(chǎn)最大的主體就是政府不是老百姓。政府給人家拆遷，給人家征地，土地是集體的，是國家的，你們?cè)趺促u？所以這幾年行政違法案件大部分都是政府行為，這也比較麻煩，這是第一個(gè)問題，用什么手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，希望中央領(lǐng)導(dǎo)和官員都考慮這個(gè)問題，我們也希望房價(jià)低一點(diǎn)，現(xiàn)在還做不到。
第二個(gè)大問題，我講一下住房保障制度怎么來實(shí)施，這也是老百姓最關(guān)心的。開始叫廉租屋，后來改名叫經(jīng)濟(jì)適用房。政府這幾年經(jīng)濟(jì)適用房，不是不對(duì)，我們提是提出來了，還是走得慢。中國房地產(chǎn)市場化以后，我們考慮到民眾住房問題。我們房改完了，就把它推向市場，全部都賣光。現(xiàn)在勞動(dòng)力還在賣，我現(xiàn)在不研究經(jīng)濟(jì)學(xué)了，也不知道經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展到什么領(lǐng)域。但是這里面有一個(gè)問題，好像不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，是兩種手段起作用。比如房地產(chǎn)市場有意壟斷，土地是國有就是壟斷，一級(jí)土地市場國家壟斷，把土地扔到房地產(chǎn)市場就是壟斷，不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)間比較長，這本身就有壟斷市場，要用國家手干預(yù)，要考慮民眾住房問題。國務(wù)院拿出一個(gè)關(guān)于住房保障意見，怎么解決這個(gè)問題，這也很艱難。中國窮人那么多，每個(gè)人的財(cái)產(chǎn)收入搞不明白。經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入門檻，退休門檻，這是立法最難的問題。今年七月份跟中宣部副部長開會(huì)就說這個(gè)問題，每個(gè)人想買房，交錢就行，什么也查不出來，中國人不誠實(shí)這個(gè)問題怎么解決。
住房保障無外乎三種方式，大家到市場買房，應(yīng)該是富人們住房解決方式，西方很多國家富人向政府伸手嗎？不覺得丟人嗎？加拿大老人每個(gè)月都有600加幣老人金，一直到死，老人基本上在國內(nèi)旅游。我們中國能發(fā)出多少老人金來，因?yàn)閲姨螅F人太多了。大家考慮三種方式，如果你們做碩士論文可以研究一下，住房保障是很大的概念，另外還有抵押貸款。
第一種是公積金，大陸實(shí)施了。新加坡很講人權(quán)，加入了聯(lián)合國公約，居住權(quán)是最根本的人權(quán)。考慮到居住權(quán)是一個(gè)人權(quán)，新加坡成立了住宅發(fā)展區(qū)。有人問：符教授，中國大陸重視住房的問題，國務(wù)院怎么沒有住房委員會(huì)？我們沒有。我們到今年才成立住房委員會(huì)，住房委員會(huì)建在建設(shè)部，不是建在國務(wù)院。每個(gè)人都應(yīng)該體面地生活在地球上，每個(gè)人都應(yīng)該有房子來住。政府通過幾十年奮斗解決非常好，新加坡政府給民眾提供的房屋，已經(jīng)占到了市場房屋總量80%。我們國家政府蓋房總量是多少，我沒看到這個(gè)數(shù)字，廣州市人民政府公布數(shù)，占到市場總量4%。前一段中央電視臺(tái)說，通過十幾年的奮斗，我們給三十萬人提供了政府的住房，我們的路子還很長。新加坡很重視這個(gè)問題，你可以說新加坡經(jīng)驗(yàn)不值得我們借鑒，因?yàn)樗鼑姨 ４蠹椅幕潭雀吡耍?jīng)濟(jì)條件好了，大家都不想要小孩，越窮的地方越想生，如果不生他死了就沒人抬啊。
第二種方式類似于經(jīng)濟(jì)適用房。香港有兩種方式，有政府的廉租屋，也有類似于經(jīng)濟(jì)適用房，也是鼓勵(lì)老百姓買，不鼓勵(lì)你租，你買了以后五年不準(zhǔn)上市，提供給你買的房子面積很小。
第三種方式叫廉租屋，是只租不賣的，當(dāng)然經(jīng)濟(jì)狀況好了也可以。香港還是鼓勵(lì)你賣掉，因?yàn)榇箨懏a(chǎn)生一個(gè)問題，沒有錢蓋房，現(xiàn)在財(cái)政出一部分，有土地10%的收入，很多地方?jīng)]有錢來蓋房。回過頭來看經(jīng)濟(jì)適用房也蓋了，北京最典型的是天通苑。現(xiàn)在地鐵又修到天通苑的門口了，當(dāng)時(shí)是兩千多塊錢一平方，在單位開證明走關(guān)系就買下來了。有些地方經(jīng)濟(jì)適用房蓋別墅，天通苑有的房子上下兩層，我有朋友買的。我看三分之一賣給富人應(yīng)該沒什么問題，前一段北京市政府想收拾他們，說買房不準(zhǔn)賣。后來想立法管他們，要賣就賣給政府。后來北京市政府也不管了，以后我們就規(guī)范，因?yàn)樗麄兌假u給了富人。我們有一個(gè)律師買了十套經(jīng)濟(jì)適用房，底下是奔馳、寶馬。北京經(jīng)濟(jì)適用房五千塊錢一平方，現(xiàn)在到湖南很多地方的商品房才賣兩千多，北京哪有什么窮人，全部都是百萬富翁。所以經(jīng)濟(jì)適用房搞得不好。中國現(xiàn)在怎么定位？全國縣一級(jí)以上單位都要建經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在有一個(gè)問題，是搞廉租屋為主還是經(jīng)濟(jì)適用房為主？因?yàn)樯钲诓簧w經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)楝F(xiàn)在有巨大難題，所謂住房保障不管農(nóng)民工。農(nóng)民工最苦，我本身也是農(nóng)民出身，農(nóng)民好不容易進(jìn)城，第一代農(nóng)民工掙錢回家生孩子。第二代農(nóng)民工可回可不回。第三代農(nóng)民工進(jìn)城后想回家。城里人不給你戶口，不給你孩子上學(xué)，住房保障制度都不給你，你賺錢更不容易，還要把一半錢交在房子上，農(nóng)民工也很苦，他們年輕的時(shí)候干還行，到老還得背包回家。
經(jīng)濟(jì)適用房不考慮農(nóng)民工，這也是不可以的，國務(wù)院文件沒有把農(nóng)民工排除，農(nóng)民工他們從哪里來又到哪里去，他們進(jìn)城我們?cè)趺唇o他們解決？那沒辦法解決。農(nóng)民變成城市人口，那應(yīng)該一視同仁，所有農(nóng)民工都能享受政府福利。中國人口太多，13億人口怎么解決？現(xiàn)在住房保障制度不解決農(nóng)民問題，社會(huì)能安定嗎？城里有低收入人口，深圳說不該做經(jīng)濟(jì)適用房，深圳說有戶口人只有3%，深圳是兩百萬戶口的人，有1200萬沒有戶口，有戶口只有200萬人口，那還蓋什么經(jīng)濟(jì)適用房？因?yàn)檫@些人都有房產(chǎn)富起來了，深圳現(xiàn)在蓋房子只蓋廉租屋，到深圳有一間房子給你沒問題，你申請(qǐng)一般都能有。所以這是國家制度跟國外制度的一個(gè)對(duì)比。我們國家政府在這些方面做得不是很好。
我舉一個(gè)例子，今年我到香港講學(xué)，去年年底香港判了歷史上最老的犯罪嫌疑人，去年年底高等法院退休法官，男的84歲，女的83歲，兩個(gè)人退休以后，他說我經(jīng)濟(jì)困難，租不起房子，向政府伸手拿了14萬港幣補(bǔ)助，買了一套政府的房子。后來東窗事發(fā)，廉政公署讓他喝咖啡，那是苦咖啡，喝了睡不著。你有一百萬的存款，為什么騙政府福利來買房？香港已經(jīng)也是很厲害的，廉政公署廉潔度也很高。我跟廉政公署一個(gè)人聊，我很佩服你們香港，七十年代以后你們就好了，我們搞了幾十年，現(xiàn)在老百姓意見很大。香港去年又判了，很多民眾還替他們求情，香港歷史上沒有判過這么老的老人，最好不判了。香港有一點(diǎn)還不錯(cuò)，上帝對(duì)每個(gè)人都公平，禮拜六禮拜天可以不坐牢，要把坐牢的時(shí)間，從禮拜六禮拜天扣除出來。我有一個(gè)朋友還在香港坐牢，是跟我一起讀書的，他是創(chuàng)維電視的老板，他是我的老鄉(xiāng)，他的房間風(fēng)水特別好。同一個(gè)宿舍，同一個(gè)班級(jí)，出了三個(gè)電視業(yè)的巨頭，第一個(gè)是他，第二個(gè)是TCL的李東升，第三個(gè)康佳彩電的老板。我去年去了見到他，上市公司的錢，把它當(dāng)做自己的錢，把錢給自己的母親花，他有很大的股份，他到香港要把自己的錢給自己的母親花，然后他就再也回不來了。他也是全國政協(xié)委員，法官判的時(shí)候說，你的案件中共高官為你求情，令我感動(dòng)，但是你犯的罪行太嚴(yán)重了，你是盜竊公司財(cái)產(chǎn)罪。他們兄弟兩人各判了六年。他現(xiàn)在在監(jiān)獄里，還不能讓自己的公司完蛋，現(xiàn)在創(chuàng)維還在賣，他希望六年出來，公司還要照樣火爆，他也不會(huì)坐六年，因?yàn)槎Y拜六禮拜天也會(huì)出來。
我一個(gè)學(xué)生炒股賺錢，賺得很多都沒地方放，他覺得我的思想很活，他就讓我跟他炒股票，我跟他說炒股票可以，不能殺人。他兩年賺了40億。學(xué)政治的有點(diǎn)野心，他老讓我炒股票，最后炒一筆錢自己虧了一個(gè)億，他就說老板跟交易所的人勾結(jié)起來，他就讓刑警隊(duì)長把那個(gè)老板干掉。最后刑警隊(duì)長把那個(gè)人打了一槍，把人搞掉了，最后國家把他槍斃了。他那么多錢殺什么人？都可以買兩個(gè)島國當(dāng)國王！
第三個(gè)大問題，講一下中國土地制度怎么改革，這也是很大的一個(gè)題目，光講一個(gè)題目可以講一個(gè)晚上，啟發(fā)你們的思考就可以了。全世界的土地制度，可以分成三類。一類是國家所有，社會(huì)主義國家很多土地都是國家所有，因?yàn)榛纳交牡囟际菄宜小，F(xiàn)在美國土地也在私有化。資本主義社會(huì)有沒有土地公有制？香港土地是政府的，現(xiàn)在物業(yè)管理、按揭貸款都是香港制度。香港人說，你們學(xué)得不太好，我們不知道怎么才能學(xué)得更好。
以色列還有私人農(nóng)莊，而且還搞得不錯(cuò)。我們李鵬總理訪問以色列特意去參觀農(nóng)莊，中國土地怎么改革，這是一個(gè)很大的文章。我們現(xiàn)在給農(nóng)民承包五十年不變，三十年五十年好幾個(gè)門檻。有些東西講起來有點(diǎn)不好，我們學(xué)法律希望過渡到依法治國，我們已經(jīng)有土地承包法。我們國家為了解決農(nóng)民問題，每年都要發(fā)文件。如果每年發(fā)一個(gè)文件，如果文件都是一樣，我覺得沒必要發(fā)。如果文件都不一樣，那也挺可怕，不知道明年有什么政策變化，我覺得還是要過渡到法律。土地承包制變不變？我到最發(fā)達(dá)的地方去調(diào)查，郊區(qū)農(nóng)民說什么三十年不變，我們那里經(jīng)常變。為什么經(jīng)常變，城市發(fā)展那么快，動(dòng)不動(dòng)就把地征光了，征地要分錢，這就要調(diào)整，不要以為農(nóng)村干部好做。我們中國革命就是土地革命，現(xiàn)在還沒有搞完。以色列有土地制度，以色列可以做得很好，我們做得不好。猶太人對(duì)人類貢獻(xiàn)很大，馬克思把它帶到世界上來，然后就到蘇聯(lián)，蘇聯(lián)又到中國，社會(huì)主義理念到全世界。以色列土地制度，有社會(huì)主義的色彩。現(xiàn)在都是不毛之地，只能團(tuán)結(jié)起來斗地，我們把集體農(nóng)場搞起來，搞起來再把自己老婆孩子帶起來，當(dāng)年也產(chǎn)生過公有制的問題。所以猶太人很出名，他控制美國金融領(lǐng)域、新聞?lì)I(lǐng)域、電視媒體，很有名的律師和醫(yī)生都是猶太人，比較有名的大學(xué)教授、校長都是猶太人。猶太人很感謝中國政府，希特勒屠殺猶太人的時(shí)候，上海接納了很多猶太人。我們解放以后不停地搞運(yùn)動(dòng)，把他們財(cái)產(chǎn)都搞光了。最后猶太人是堅(jiān)持到文化大革命的時(shí)候，覺得沒有希望才離開，他們覺得中國有希望了，所以又回來。你們有河南同學(xué)，我上次還特別到開封去，我們中國人把猶太人叫回民，他們根本不是回民，伊斯蘭教和猶太教不是一樣的。他說你們大宋王朝特別有本事，猶太人從兩千多年前離開埃及，沒有哪一個(gè)民族同化他們，結(jié)果大宋王朝把他們同化。私人土地制度大家知道，很多資本主義社會(huì)就是土地私有制。我們立法的時(shí)候也討論，有些人提出要維護(hù)土地私有制度，覺得有沒有可能？這太難了。因?yàn)檫@么多年來鬧土地革命，生產(chǎn)資料公有制，最主要是指土地公有制。現(xiàn)在如果恢復(fù)土地私有制，土地到一些人的手上，那貧富差別更大。我不主張恢復(fù)土地私有制，我覺得不可能。但是土地公有制怎么經(jīng)營也是一個(gè)問題。有一些農(nóng)村土地承包跟土地私有差不多，但是我們還是兩種所有制。有些人說中國土地只搞一種土地算了，因?yàn)榧w所有制不倫不類，你們?cè)谧暮芏喽际寝r(nóng)民的兒子，你們考上學(xué)校以后，把一塊土地帶來了嗎？你離開農(nóng)村什么都沒有，這是一個(gè)什么理念，也很麻煩。這怎么改革，你們自己探討。深圳已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了單一土地國有制，深圳沒有土地私有制，深圳政府每畝地給四萬，什么地都變成國家所有。但是農(nóng)民宅基地還是集體所有，你不交易就是集體的，你交易就變成國有土地。
上次我們做了調(diào)查，吉林現(xiàn)在農(nóng)村房屋和城市房屋都一樣上市交易。因?yàn)槲业葧?huì)兒還要講，現(xiàn)在四川和重慶兩個(gè)省市來做試驗(yàn)，就是希望打破城鄉(xiāng)的界限，看將來是不是要取消戶口，農(nóng)民和城里一樣。所以土地制度改革比較麻煩，當(dāng)然公有制也產(chǎn)生一些問題，我們現(xiàn)在土地是國家的，房子是你的，因?yàn)橥恋夭皇悄愕模恋厥且粋€(gè)定向物權(quán)，只能給你70年。現(xiàn)實(shí)生活中有這種案件，法院把土地判給銀行，把房子判給你們，你們是拿房子還是拿地。房地產(chǎn)應(yīng)該是一致的，不能分開的，為什么會(huì)分開，房子賣給你們了，就應(yīng)該是你的，我們房子給你們，你們想拿房子還是拿地，最后銀行說我們出錢可以。現(xiàn)在我們面臨一個(gè)問題，土地給你七十年，房子是你的，這也是一個(gè)永恒的權(quán)利。我們不可能說房屋也是七十年，那北京很多人不買房，跑到美國加拿大去買，這個(gè)房子也是臨時(shí)性的。土地所有權(quán)七十年到了，再給你一個(gè)自動(dòng)延期70年，也沒有說怎么收費(fèi)，再延期140年，我們?cè)谧娜诉€有沒有人在了，也不知道了。現(xiàn)在環(huán)保、污染那么嚴(yán)重，將來的孩子有可能會(huì)有兩個(gè)腦袋。他們可能比我們更聰明，所以問題留給他們?nèi)ハ搿Ｏ愀燮呤甑搅嗽趺崔k，偉大領(lǐng)袖鄧小平出現(xiàn)了，他說香港回歸五十年不變，五十年到了，再接上五十年。所以土地的問題很麻煩。
第二個(gè)問題，我講一下建筑物區(qū)分所有權(quán)，這是一個(gè)比較新的概念。大家知道傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)證很好辦，土地是你的，房子是你的，房產(chǎn)證給你就行了。現(xiàn)在不行，我們從原始社會(huì)過渡到更高級(jí)原始社會(huì)，大家都住在一塊了，不是說你單家獨(dú)戶，老死不相往來。特別是亞洲這個(gè)社會(huì)，人多地少，樓房高，現(xiàn)在迪拜正在蓋一個(gè)樓房400多米，日本設(shè)計(jì)的樓房比富士山還要高，沒有土地只能這么住。韓國搞一個(gè)電子城，里面全部都是電子化，日本也在設(shè)計(jì)了，如果樓太高要開裂。美國被炸掉的樓，要換好幾次電梯才能上去。樓一高很麻煩，大家都住在一個(gè)社區(qū)里，買房子要公攤，把公攤部分扣除就是你的，國外是“風(fēng)可進(jìn)，雨可進(jìn)，國王不可進(jìn)”，我們中國是警察隨便進(jìn)。還有一個(gè)權(quán)利是公有權(quán)，就是公攤那部分，電梯、樓道都要攤。還有第三個(gè)權(quán)利是空間權(quán)，我們希望把空間權(quán)帶進(jìn)物權(quán)法，大家住在一個(gè)小區(qū)，每個(gè)人的行為都應(yīng)該得到規(guī)范。物業(yè)管理就要有公約，大家住在一塊，就要有一些規(guī)定，陽臺(tái)不準(zhǔn)養(yǎng)花，下面不準(zhǔn)開餐館，寵物只許養(yǎng)狗不許養(yǎng)狼，還有養(yǎng)毒蛇的。最近廣州地鐵出了一個(gè)問題，有人把蛇帶到地鐵上去，那個(gè)蛇逃出來了，到現(xiàn)在也沒抓到。中國的物業(yè)管理很麻煩，保安把業(yè)主打死了，業(yè)主把保安打死了。現(xiàn)在新的物業(yè)管理公司來了，老的不肯走，新的不肯進(jìn)，這樣就有沖突了。
我們有一部分權(quán)利界定得不是很清楚，樓頂?shù)目臻g是公有的，還是個(gè)人所有的，是公有的也沒問題。樓頂漏水，又熱又不安全，就把樓頂給賣了，然后他們搭了一個(gè)塑料罩，又修一個(gè)空中花園，好多地方都這樣。以后空間是我們的，現(xiàn)在到處人山人海，哪個(gè)山都爬不上去，那我就想登高，但是樓頂已經(jīng)賣了，所以也不行。廣告收入歸誰所有？有些樓頂做廣告，電梯里面做廣告，廣告收入應(yīng)該歸業(yè)主所有沒問題吧，因?yàn)槲覀兪俏飿I(yè)所有，建筑物的廣告收入歸誰，你們可以上網(wǎng)查一下。現(xiàn)在廣州市政府，搞珠江夜游，政府一年收入一百個(gè)億，政府怎么舍得丟掉這塊肥肉。樓頂廣告政府和業(yè)主各分一半，廣告收入政府征稅了，政府說稅太少，我們要分錢。我說你分錢理由是什么？他說理由是這樣，我不批準(zhǔn)你做廣告你能做廣告嗎？現(xiàn)在所有廣告都要政府批準(zhǔn)。
地面的停車費(fèi)收入很高，一個(gè)車位每個(gè)月要收300，停車費(fèi)的收入歸誰？當(dāng)然歸業(yè)主。我們買這個(gè)房，地肯定是我們的。地下停車庫沒問題，業(yè)主也有意見，地下停車庫用我們的錢建的。這個(gè)世界沒有絕對(duì)的公平，公平都是相對(duì)的。立法也是利益的博弈，立法就是各個(gè)階層的人在那里斗。開發(fā)商把地下車庫先蓋好，合同都寫好了，地下車庫屬于開發(fā)商，跟你們沒關(guān)系。地下車庫歸開發(fā)商問題不大，第一層也是當(dāng)做車庫來賣，也有這種情況。現(xiàn)在還有人利用車庫建立體停車庫，北京也是一樣。廣州說買不到停車位絕對(duì)不買車，車沒地方放。人地矛盾正在慢慢變成我們社會(huì)最激烈的矛盾，因?yàn)槭橇追孔咏ㄒ粋€(gè)車庫，我們最好的樓盤大約兩個(gè)房子蓋一個(gè)車位，那地面樓多高，地下樓也多高，但是還是供不應(yīng)求。
那天我到成都去開會(huì)，你們說成都是一個(gè)來了就不想走的城市，我們廣州是來了再也不想來的城市。前兩天測空氣質(zhì)量，有一部分車不上路，空氣質(zhì)量就好了。現(xiàn)在搞單雙號(hào)，有些人已經(jīng)很富了，中國人倒是很聰明，搞單雙號(hào)也可以，我們家的車就搞四個(gè)牌。停車的問題解決了，我們并不是說上達(dá)天空，下就要達(dá)地心，政府是用規(guī)劃來控制，那不是隨便建的，不能說地是我的，我買下來了，到地心的權(quán)利都是我的。如果在這里修地鐵，那些業(yè)主是不是就可以要求在這里設(shè)一個(gè)收費(fèi)站?再比如，每個(gè)小區(qū)都有會(huì)所，有游泳場、有飯館，物權(quán)法規(guī)定了，現(xiàn)在這個(gè)會(huì)所有歸開發(fā)商，也有的歸業(yè)主的，除了會(huì)所以外還有中學(xué)、小學(xué)這些設(shè)施，也沒有明確，也有不同的做法。有些說是開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)，要搞中小學(xué)賣給你，有些地方說這是最高設(shè)施，是國家所有，就把它交給了教育局來經(jīng)營。國家要這個(gè)產(chǎn)權(quán)，法律依據(jù)在什么地方，還有很多的問題，等待最高法院司法解釋。
還有一個(gè)小產(chǎn)權(quán)的問題，土地制度涉及到小產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)這個(gè)概念不科學(xué)，國家發(fā)給你的產(chǎn)權(quán)是大產(chǎn)權(quán)，所謂小產(chǎn)權(quán)就是集體土地上蓋的房子，你說不合法嗎？因?yàn)榧w土地所有權(quán)有主人，農(nóng)民有宅基地，但是也不能說不合法。我們這個(gè)物權(quán)法將來要打上兩個(gè)字，叫城市物權(quán)法。因?yàn)檗r(nóng)村沒有房地產(chǎn)市場，八億農(nóng)民房子根本沒有房產(chǎn)證，這個(gè)房子是合法還是不合法，不合法國家能把房子給剝奪走嗎？所謂小產(chǎn)權(quán)就用集體土地蓋的房子。這里面帶來一個(gè)問題，小產(chǎn)權(quán)按照現(xiàn)在政策規(guī)定就是，你們不要到農(nóng)村去買房，農(nóng)村土地也是不能進(jìn)入市場的。這些土地不能讓他們流轉(zhuǎn)，如果流轉(zhuǎn)謀生手段都沒有了，這樣也解決不了問題。物權(quán)法也沒有突破。但是有一個(gè)問題，保護(hù)農(nóng)村，保護(hù)落后人，又變成保護(hù)落后不是保護(hù)進(jìn)步，因?yàn)樯鐣?huì)總是發(fā)展的，城市化越來越快，澳洲這些發(fā)達(dá)國家，農(nóng)業(yè)人口不到7%，我們農(nóng)業(yè)人口是70%，要城市化，又要不使他們離開土地，就是不允許賣房賣地，農(nóng)民用什么解決生產(chǎn)資金問題，沒有房產(chǎn)證不能抵押。溫家寶總理把巴基斯坦搞銀行的人叫過來了，我們?cè)趺唇⑦@個(gè)銀行制度，也很麻煩。所以小產(chǎn)權(quán)變成困擾我們目前房地產(chǎn)市場很頭疼的問題，現(xiàn)在全國各地基本上是農(nóng)村包圍城市，響應(yīng)毛主席的號(hào)召。北京也一樣，原來二環(huán)以外都是農(nóng)村，農(nóng)民要體現(xiàn)自己的權(quán)利，都想到這個(gè)城市生活，沒有那么高的生活成本，只能退到二線買房。農(nóng)村土地是不是拿來搞經(jīng)濟(jì)適用房？他們應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)象，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格要低于房地產(chǎn)市場三分之一，現(xiàn)在有些地方是三分之二。北京原來的房價(jià)，城里可能五六千，但現(xiàn)在也貴了。像昌平的溫都水城很有名，那里還有很好玩的天價(jià)酒店，總統(tǒng)套房，住一個(gè)晚上20萬。德國總理來非常平民化，她不敢去那里住，如果去了，那么她回國之后就要被彈劾了。那一帶房價(jià)，現(xiàn)在已經(jīng)賣到八千塊錢一平。他們有產(chǎn)權(quán)證，但是不合法。我有一個(gè)朋友到通州開房地產(chǎn)，有當(dāng)?shù)卣С郑?dāng)?shù)卣Ｍ堰@個(gè)地變成房地產(chǎn)，賣出去很賺錢，人多了，就業(yè)也就好了，這非常好。我的朋友在那里開發(fā)一片別墅，后來跟別人產(chǎn)生糾紛。商人有時(shí)候挺可惡，賺錢的時(shí)候他不告訴你，你把他綁架走了，他父親來找我，說有人把我兒子綁架走了，你能不能把我兒子弄回來。他現(xiàn)在在通州還有兩套房子沒賣掉。北京現(xiàn)在的原則是，你如果自己到農(nóng)村買房，合同無效，把房子還給農(nóng)民，農(nóng)民把錢還給你，農(nóng)民還說不能還給你，你住了那么多年房子還要付房租呢，城里人在那里住了很多年可能都有后代了，人家還說為什么現(xiàn)在把我們趕走，我們的祖宗一直都在這里住。這樣怎么辦，市場經(jīng)濟(jì)是不是就亂了。你賣房我買房，現(xiàn)在大家要反悔，這也沒辦法。國家希望構(gòu)建和諧社會(huì)，希望社會(huì)越和諧越好。可是現(xiàn)在樓一棟棟起來怎么辦，法院說不敢得罪他們，這個(gè)案子就不判了。最后小產(chǎn)權(quán)的問題，還是要拉平，可能農(nóng)民也一定能有交易。
最后一個(gè)問題，公共利益怎么建立。我們憲法、行政法、物權(quán)法都講公共利益的問題。大家都希望把公共利益進(jìn)一步明確，公共利益不好界定，我們的立法在這一方面是空白的，只要國家為了公共利益，就可以征收財(cái)產(chǎn)，但是什么叫公共利益沒有解釋。國家在特殊時(shí)期來用你的財(cái)產(chǎn)，給你付租金以后，這個(gè)財(cái)產(chǎn)還要退給你，征用不改變所有權(quán)結(jié)構(gòu)。如果是公共利益，大家要考慮征收，現(xiàn)在只有國家一個(gè)主體有權(quán)征收，房地產(chǎn)開發(fā)商怎么征收，征收按什么補(bǔ)償，我們現(xiàn)在不是按照市場價(jià)格來補(bǔ)償。什么叫做公共利益，公共利益應(yīng)該是多數(shù)人的利益，總不能像以前一樣，犧牲我們多數(shù)人就為開發(fā)商賺錢。公共利益不能跟商業(yè)利益劃等號(hào)，現(xiàn)在什么叫公共利益，我們整不明白。我們只能比照房地產(chǎn)管理法，有四項(xiàng)用地是公共利益，政府用地，軍事用地，基礎(chǔ)設(shè)施用地，國家重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)用地。臺(tái)灣有土地法，它列了十幾項(xiàng)，修高速公共修橋都是公共利益。教育部和國土資源部互相叫板，吉林大學(xué)負(fù)債45億，廣東大學(xué)城貸款兩百億沒還一分錢，然后讓他們校長開會(huì)，你們收那么多學(xué)費(fèi)應(yīng)該還點(diǎn)錢，但是他也不還。我今年到南昌大學(xué)走了一下，那個(gè)學(xué)校跟羅馬帝國一樣，學(xué)校的門樓，像羅馬廣場一樣，里面還有湖，走都走不過來。說學(xué)校負(fù)債累累怎么辦，他們有好多校區(qū)，把里面校區(qū)賣了還債來解決負(fù)債問題。
所以公共利益這個(gè)問題怎么界定，政府是征收的主體，政府去拆房子，征別人的地，老百姓就有意見，老百姓說我不同意你征收，征收是違法的，老百姓委托律師起訴，法院說政府拿地給房地產(chǎn)開發(fā)商，不符合公共利益，法院要判決，現(xiàn)有的制度法院能判嗎？我們立法進(jìn)步了，司法還出了很多問題。后面法院來判政府的行為也是不合法的，我看市委書記叫組織部長，把法院院長叫過來，看他想不想當(dāng)院長，這就沒辦法了。目前的制度很難搞。我有一個(gè)觀點(diǎn)，我們拆遷制度要廢除，不應(yīng)該有拆遷制度。因?yàn)槭澜缟夏挠惺裁床疬w制度，征收了把財(cái)產(chǎn)買過來，愛怎么拆怎么拆。現(xiàn)在還沒有跟人家談好價(jià)格，就把人家房子給拆了。最近中央黨校有一個(gè)人找我，他是國家干部，他去出差國家把他房子拆了，后來起訴到法院，法院說我們不受理，政府說你那是胡鬧，你告我們，那我們也不管了，房子就拆了一半放在那里。他寫起訴書，被告是中共西城區(qū)黨委，法定代表某某書記，這怎么可能，我說我還沒有看到黨委書記作被告。房管部門把房子拆了，也不告訴他，給他補(bǔ)了幾萬塊錢，法官怎么寫判決書的，法官說房地產(chǎn)管理部門拆你的房子，雖然有過錯(cuò)，但是并沒有給你造成什么實(shí)際損失，行政訴訟案件一百塊錢，原被告各承擔(dān)五十塊錢，我都?xì)鈮牧恕?SPAN lang="EN-US">
其實(shí)我一直覺得釘子戶對(duì)中國的貢獻(xiàn)很大，釘子戶光榮啊，釘子戶就不搬，如果他們搬了，我們房子也賣不了那么高的價(jià)錢。還有許多其他類的案件，江澤民閱兵的時(shí)候，有兩個(gè)漂亮的女孩子是一個(gè)方隊(duì)的領(lǐng)隊(duì)，解放軍報(bào)給他們照很多照片，拿照片做廣告。這兩個(gè)姐妹告解放軍報(bào)侵犯肖像權(quán)，解放軍報(bào)說，軍人以服從命令為天職。法院說你們起訴解放軍報(bào)，我們傳票都送不出去。我跟他們姐妹倆說，我替你們打官司可以，但是你們兩個(gè)是軍人，要做好回家的準(zhǔn)備。
我給你們講一個(gè)農(nóng)民的案子，那天出版社說，你把房地產(chǎn)案件專門出一本書。有一個(gè)河南政府的干部想拆老百姓的房子，就在少林寺那一帶，你們現(xiàn)在去那里已經(jīng)找不到老百姓了，政府說你們影響環(huán)境，你們臟亂差。拆了五百多戶，只有290多戶告狀，有些人說斗不過政府就不告了。還有綁著繃帶找我的，問我說符教授敢不敢替老百姓打官司，這個(gè)農(nóng)民好不容易找到我。開庭來了1500個(gè)老百姓，80多輛公共汽車都停不下來。后來開庭之后，法院主持案件的時(shí)候，我也知道他無能為力。我跟法庭講，要給老百姓一個(gè)明白，希望原告能夠到庭。290個(gè)老百姓到庭，我跟他們說，如果你們鬧事，你們完了，我也完了。好多老百姓也懂法律，久病成醫(yī)。大家提到拆遷是不能在農(nóng)村進(jìn)行的，老百姓問政府，你們憑什么把2000多畝土地搞光了，為什么要拆房子，政府說他們有規(guī)劃，規(guī)劃哪里就拆到哪里。那我就問，你們是不是也可以規(guī)劃到天安門廣場呢？政府讓老百姓搬到火葬場旁邊，沒有土地，什么都沒有了，老百姓說還不如把我們搬到火葬場里，這些老百姓很可憐。有些老百姓躲到山洞里了，成了白毛牛了。老百姓都不敢跟我說話，說跟我說話要倒霉。老百姓還給我們安排了少林武術(shù)的專場表演，給我們兩個(gè)律師表演一個(gè)晚上。后來老百姓說，符教授我們?cè)缯f好了，如果這個(gè)官司辦贏了，我們老百姓給你在少林寺前豎一個(gè)雕像。最后官司也沒有打贏，政府說符教授你的書我們看到過，你不要聽老百姓說那么多話，政府理念是這樣依法不能行政，行政就不能依法，這是政府的結(jié)論。
今天晚上由于時(shí)間關(guān)系，我就講這么多，謝謝你們！
提問：您剛才說官司輸了，判別的時(shí)候法律依據(jù)是什么？難道是行政規(guī)劃嗎？
符啟林：政府強(qiáng)迫老百姓跟他們簽協(xié)議，這個(gè)協(xié)議是不公平的。后面還有重要的案件，政府不肯受理，因?yàn)槌邪恋貨]有到期，就把承包全部占了。我在寒風(fēng)中等立案庭庭長，我說我還要立案，他說你跟我講什么道理，我說你是不是剛從阿富汗回來啊，反正他是不受理。那時(shí)候公安武警全部出動(dòng)，把老百姓抓回來。現(xiàn)在在你們面前放兩個(gè)證，一個(gè)是房產(chǎn)證一個(gè)是拘留證。后來我的同學(xué)說，這種案子你辦根本沒有用。一般老百姓告官有70%是老百姓有道理的，但是最后都不了了之了。
提問：剛才您講現(xiàn)在城市土地都是掛牌出讓，政府肯定想賣一個(gè)高價(jià)，考慮到民眾普遍買不起房，如果土地價(jià)格在房地產(chǎn)中占大頭，政府行為是合法，如果不出讓肯定會(huì)造成私下暗箱操作，那樣會(huì)造成土地價(jià)格更高，怎么解決這個(gè)問題。
符啟林：我們土地出讓這三種方式，協(xié)議、招投標(biāo)、拍賣，但是前幾年都是協(xié)議書占多少，拍賣土地占5%，后來建設(shè)部有一個(gè)文件，要求土地出讓的時(shí)候，目的是防止國有資產(chǎn)流失，因?yàn)橥恋赝ㄟ^拍賣方式，可以資源最大化。政府掛出一個(gè)牌，跟拍賣差不多，但是跟拍賣不完全等同，所以也沒有把這種形式給規(guī)定。土地價(jià)格高，政府有權(quán)利，因?yàn)橥恋厥菄宜校男┩恋嘏馁u，哪些不拍賣，政府有權(quán)來決定。香港政府的商業(yè)用地都是拍賣的，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化。香港政府有一個(gè)問題，拼命地蓋經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋解決問題，房價(jià)就下來了。如果是工薪階層民眾，肯定沒有那么多錢買房子。香港政府供應(yīng)的房屋，六十年代才建立住房保障制度，經(jīng)過三十年左右時(shí)間，蓋的房子占到政府房子的51%，政府提供房屋還能占這個(gè)比重，房地產(chǎn)價(jià)格降下來。現(xiàn)在土地拿來出賣以后，房價(jià)是高的，還是降不下來。現(xiàn)在政府想解決廉租屋和土地也找不到。現(xiàn)在政府仿照英國早期制度，每上一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，要預(yù)留17%經(jīng)濟(jì)適用房的分成比例，這還比較困難，政府兩條線做得不好。
提問：非常感謝您精彩的演講。我是房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的學(xué)生，政府為了調(diào)控房價(jià)出臺(tái)了很多政策，但是政策的執(zhí)行也要靠政府。現(xiàn)在政府有三大部門，一個(gè)是發(fā)改委，是管總體規(guī)劃，另外一個(gè)是國土資源部管土地利用，還有一個(gè)是關(guān)于城市規(guī)劃是管土地大概怎么用。但是這三個(gè)部門基本上形成是三國鼎立的局面，雖然國家出臺(tái)很多政策調(diào)控房價(jià)，或者使房地產(chǎn)發(fā)展更加健康，但是因?yàn)檫@三個(gè)部門之間由于利益各種關(guān)系互相沖突，形成了均衡的態(tài)勢(shì)，現(xiàn)在有一種說法，要把管土地規(guī)劃的部門和國土局并入發(fā)改委，您覺得這個(gè)可能性有多大？如果真的成功并在一起，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控有沒有幫助，如果沒有應(yīng)該用什么辦法來解決？
符啟林：你講三個(gè)部門并到一個(gè)部門這很難，發(fā)改委主要是對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，而且還有一個(gè)問題，國土資源部管土地資源，建筑規(guī)劃歸建設(shè)部管，這兩個(gè)部政策方面不是很協(xié)調(diào)，因?yàn)楦鞴芤粭l線，機(jī)構(gòu)大家也看得到。到目前為止，中國到現(xiàn)在還沒有統(tǒng)一房地產(chǎn)證，有些地方有土地證和房地產(chǎn)證，因?yàn)閮蓚€(gè)部門能分開就分開，能合并就合并。現(xiàn)在物權(quán)法又提到一個(gè)問題，要建立國家統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，在中國現(xiàn)在還很難做到。有一些國家不動(dòng)產(chǎn)是統(tǒng)一在法院登記，房產(chǎn)在房產(chǎn)部門登記，林業(yè)的土地在林業(yè)部門，根本不是一個(gè)部門，這樣一搞效力低，老百姓多花費(fèi)用，銀行要給一個(gè)業(yè)務(wù)放貸，還要看土地是誰的，房子是誰的，這也特別麻煩。這兩個(gè)部門并到發(fā)改委，我覺得基本上不可能，因?yàn)榘l(fā)改委夠宏觀了。但是建設(shè)部和國土資源部這兩個(gè)部門怎么協(xié)調(diào)，這可能會(huì)提出來。大家提到土地部門和房產(chǎn)局并到一塊，土地和房產(chǎn)是分離的。如果說房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控可能還是一個(gè)綜合手段，因?yàn)閲乙呀?jīng)出臺(tái)很多東西，最近深圳房價(jià)有所下降，上海的房價(jià)又升了。我覺得房價(jià)升的問題，還跟資源緊缺有關(guān)。每個(gè)人都要買房，買房并不是一個(gè)人買，有時(shí)候是兩口子在供，是雙方父母和爺爺奶奶都參與到買房里面來。中國人有置業(yè)的愿望，所以我們出臺(tái)很多措施，可能還是跟中國改革開放走得太快有關(guān)系。現(xiàn)在房價(jià)高，也就是幾個(gè)大城市，臺(tái)灣學(xué)生老跟我講，中國富人很多。臺(tái)灣島兩千多萬人口，大陸13億多，只是多那一點(diǎn)有錢，13億沒錢，房價(jià)還很難，當(dāng)然我們還在出臺(tái)這個(gè)政策，國家還會(huì)考慮這個(gè)問題。
提問：剛剛聽了您的講座很受啟發(fā)，您給我們舉了生動(dòng)的例子，也讓我看到中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一些問題，作為一個(gè)學(xué)法律的人，剛剛聽到您講房地產(chǎn)市場引申出來的關(guān)系到中國老百姓最關(guān)心的問題，也是特別義憤填膺。但是自己看到這些問題，就想解決這些問題，但是我的知識(shí)不足，自己不能清晰明白，看到這些問題我們不能夠明白分析到這些問題癥結(jié)所在，以及以后我們?cè)趺唇鉀Q這些問題，現(xiàn)在想讓符老師幫我們分析一下，民告官是很難的問題，涉及到拆遷制度該不該改的問題，您覺得這些問題癥結(jié)在哪兒？我們應(yīng)該怎么樣改革，您有沒有具體的構(gòu)思給我們引導(dǎo)一下我們學(xué)法律的人有一個(gè)方向。
符啟林：你問的問題應(yīng)該挺大，我如果有構(gòu)思，我就應(yīng)該當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)人的智囊團(tuán)了。我們一再呼吁，現(xiàn)在法律已經(jīng)進(jìn)步很多，中國不管怎么樣，法律往前走了很遠(yuǎn)，司法當(dāng)然有很多問題。中國法官就是這樣一個(gè)狀況，我們待遇很低。香港法官待遇比普通民眾高出好幾倍。香港一個(gè)普通法官，一個(gè)月的薪水有七萬港幣，民眾的薪水才七千港幣。而且還有優(yōu)厚的待遇和住房。新加坡四十多年都沒有看到一個(gè)法官腐敗，我們大陸改革開放二十多年，我們法院腐敗都是一窩一窩地端。臺(tái)灣法官原來跟公務(wù)員工資是一樣的，后來臺(tái)灣大幅度提高法官工資，法官工資是公務(wù)員工資的三倍。我們大陸把法官當(dāng)成公務(wù)員對(duì)待。立法我們是往前走了，征用的問題沒有了，現(xiàn)在我在考慮一個(gè)問題，農(nóng)村的土地進(jìn)不了房地產(chǎn)市場，政府有土地不能搞房地產(chǎn)開發(fā)，我們只能通過立法，現(xiàn)在社會(huì)主要應(yīng)該是約束政府，不是約束民眾。在城市的改革比較困難，中國還涉及到政治體制的問題，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，生產(chǎn)關(guān)系不適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展也是問題，也不是法律人所能夠突破，還是要看黨中央怎么解決這個(gè)問題。我印象里面，媒體曾經(jīng)報(bào)道，這一屆領(lǐng)導(dǎo)人本來想公布自己的財(cái)產(chǎn)，但是我沒有看到公布。美國的法官都要公布自己的財(cái)產(chǎn)，我們政治越來越開明，越來越往前走，中國人太多，走得太快還是有問題。
提問：登記機(jī)關(guān)不允許對(duì)登記房屋進(jìn)行評(píng)估，交易雙方通過在登記上造假，使國家稅收減少。物權(quán)主要是防止國家權(quán)利過多對(duì)私權(quán)造成影響。在登記機(jī)關(guān)，如果他有評(píng)估的權(quán)利，可能在登記機(jī)關(guān)內(nèi)部造一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，每次去登記的時(shí)候，都會(huì)對(duì)房屋征收比較高的評(píng)估，通過這個(gè)費(fèi)用來增加自己的收入，同時(shí)這樣侵害到了當(dāng)事人的權(quán)利。您認(rèn)為在保護(hù)私人權(quán)利和稅收方面，應(yīng)該怎么樣權(quán)衡？
符啟林：我的看法是這樣，我們物權(quán)法之所以立法，辦房產(chǎn)證的時(shí)候不允許搞評(píng)估，和原來政治體制有關(guān)系，我們改革開放十多年，我們把權(quán)利帶進(jìn)市場，因?yàn)樵u(píng)估機(jī)構(gòu)是隸屬于房管部門，自己設(shè)立一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估，可能還是有問題。但是如果完全不評(píng)估也會(huì)產(chǎn)生問題，我們當(dāng)事人約定的價(jià)格是不是認(rèn)可，房地產(chǎn)管理部門根本沒有審判權(quán)，這里面有稅收的問題。因?yàn)榻灰孜覀円斩悾F(xiàn)在社會(huì)私有權(quán)都要受到干預(yù)，經(jīng)濟(jì)法理念和行政法理念還是干預(yù)，但是干預(yù)到什么程度。拆遷和評(píng)估都?jí)旱煤艿停绻@種交易性的評(píng)估，費(fèi)用怎么搞還要等待鑒定。
主持人：今天講座里，符老師用詼諧幽默的語言，不僅給我們講了房地產(chǎn)當(dāng)中若干問題，還講了很多平時(shí)聞所未聞，確實(shí)發(fā)生帶老百姓身邊自己的故事，大家獲益匪淺。我希望以后有機(jī)會(huì)，符老師能來再給我們講課！
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