崔建遠(yuǎn): 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)立法的若干問(wèn)題

      主講人：崔建遠(yuǎn)教授(中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、清華大學(xué)法學(xué)院教授、第二屆“十大中青年法學(xué)家”)
                        
    
      主持人：各位同學(xué)、各位老師、大家晚上好！今天我們非常高興請(qǐng)到清華大學(xué)法學(xué)院教授，也是中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)又一位副會(huì)長(zhǎng)崔建遠(yuǎn)教授。今天崔教授給我們帶來(lái)的是物權(quán)法更為具體的問(wèn)題，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)立法當(dāng)中的若干問(wèn)題，下面我們就掌聲有請(qǐng)崔教授！

      崔建遠(yuǎn)：老師、同學(xué)們晚上好！非常高興到這里來(lái)跟各位一起討論物權(quán)法的有關(guān)問(wèn)題，我準(zhǔn)備和大家討論：
      第一，房屋的權(quán)屬和土地權(quán)屬之間的關(guān)系；
      第二，小區(qū)停車位、停車庫(kù)；
      第三，房屋拆遷。
      先說(shuō)第一方面的問(wèn)題，房屋的權(quán)利和土地的權(quán)利是我們經(jīng)常遇到卻是容易忽視若干規(guī)則而需要澄清、需要我們把握他們定位的物權(quán)法重要的問(wèn)題。由于我們國(guó)家，包括我們臺(tái)灣和大陸還有日本，它沒(méi)有走德國(guó)土地、包括地上建筑物這樣一元化的路子，而是采取了土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，房屋是另外一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)這樣一個(gè)路徑。所以在我們國(guó)家就出現(xiàn)了土地的權(quán)利和房屋的權(quán)利這樣一個(gè)二元結(jié)構(gòu)，再加上我們國(guó)家土地所有權(quán)基本上不允許流轉(zhuǎn)，集體主義所有權(quán)流轉(zhuǎn)要通過(guò)征收這樣的途徑，它不讓集體組織之間和個(gè)人公司之間流轉(zhuǎn)，土地所有權(quán)基本上是處于停止的狀態(tài)。可是我們知道財(cái)產(chǎn)權(quán)，如果不具有流通性，那么財(cái)產(chǎn)價(jià)值就會(huì)大大地降低，甚至沒(méi)有，也不會(huì)為這個(gè)社會(huì)創(chuàng)造更多的財(cái)富。我們國(guó)家已經(jīng)經(jīng)歷了這樣的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。所以我們現(xiàn)在的法律就把土地所有權(quán)當(dāng)中的一些權(quán)能，讓它分離出來(lái)，也就是我們剛剛通過(guò)的物權(quán)法，建設(shè)用地使用權(quán)以及抵押權(quán)等等，通過(guò)讓建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)來(lái)達(dá)到物盡其用這樣的目的，滿足各個(gè)主體之間的需要。這樣一來(lái)在我們國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)上就存在著土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)這樣一個(gè)基本的架構(gòu)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)上。如果在農(nóng)村就是集體土地所有權(quán)、宅基地所有權(quán)、房屋使用權(quán)這樣的價(jià)格，尤其農(nóng)村這邊，只能通過(guò)房屋買賣來(lái)帶動(dòng)宅基地使用選的轉(zhuǎn)讓，除了這一條路子以外，其他沒(méi)有允許，我們暫時(shí)放在主要是城里這一塊。
      這一塊流轉(zhuǎn)我們有些民法人，就認(rèn)為土地和房屋完全獨(dú)立，土地的權(quán)利和房屋的權(quán)利可以分離這樣一個(gè)觀點(diǎn)。我個(gè)人覺(jué)得這種觀點(diǎn)不符合我們物權(quán)法基本精神和具體規(guī)程，不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，在我看來(lái)房屋的所有權(quán)不可能脫離土地的權(quán)利，而獨(dú)立地存在，它一定要找到一個(gè)土地的權(quán)利作為自己存在的正當(dāng)根據(jù)，這個(gè)正當(dāng)根據(jù)它有不同的表現(xiàn)形式。首先，它可能是以土地所有權(quán)作為自己存在的正當(dāng)根據(jù)，在我看來(lái)城里人一塊基本上不存在，就包括國(guó)家機(jī)關(guān)它的辦公用房所有權(quán)，也不會(huì)以土地國(guó)家所有權(quán)作為正當(dāng)根據(jù)，它還是要用建設(shè)用地生產(chǎn)，這是在農(nóng)村。像鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)這還不算，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦公用房，比如說(shuō)村委會(huì)等等，這個(gè)辦公用房基本上是以集體土地所有權(quán)作為正當(dāng)根據(jù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的用房據(jù)我掌握的信息不是以集體土地所有權(quán)，它是以集體土地使用權(quán)，后面還要涉及到土地所有權(quán)作為房屋權(quán)利的正當(dāng)根據(jù)，還是限在農(nóng)村。
      第二種類型以建設(shè)用地使用權(quán)作為房屋所有權(quán)存在正當(dāng)根據(jù)。剛才已經(jīng)談到過(guò)國(guó)家機(jī)關(guān)的用法，像中央財(cái)大的用法，我們買到商品用房等等，這些都是以建設(shè)用地使用權(quán)作為正常根據(jù)。你沒(méi)有建設(shè)用地使用權(quán)就不會(huì)有法律所有權(quán)，這是第二種類型。
      第三種類型以宅基地使用權(quán)作為房屋所有權(quán)正當(dāng)根據(jù)，這發(fā)生在我們農(nóng)村，農(nóng)戶的生活用房、居住用房要取得宅基地使用權(quán)，才能使你的房屋所有權(quán)具有正當(dāng)?shù)母鶕?jù)，沒(méi)有宅基地使用權(quán)你的房屋沒(méi)有所有權(quán)，沒(méi)有法律認(rèn)可的所有權(quán)，這是第三種類型。
第三種類型我們國(guó)土局發(fā)布了一個(gè)部門規(guī)章，這個(gè)部門規(guī)章名字叫做《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》，是1999年發(fā)布的，它的第四條區(qū)分了土地短期租賃長(zhǎng)期租賃：短期租賃土地上可以建臨時(shí)性的建筑，長(zhǎng)期租賃的土地上可以建永久性的建筑物，這樣就意味著房屋的所有權(quán)可以以土地的租賃權(quán)、債權(quán)，而不是說(shuō)所有權(quán)、宅基地所有權(quán)作為正當(dāng)根據(jù)。以租賃權(quán)債權(quán)作為房屋所有權(quán)正當(dāng)根據(jù)，本來(lái)應(yīng)當(dāng)在我們這次《物權(quán)法》上給予解決，到底是承認(rèn)還是不承認(rèn)應(yīng)該有一個(gè)態(tài)度。態(tài)度從現(xiàn)行法，我們物權(quán)法就是第142條，它有這么一個(gè)規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)，屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外，這個(gè)規(guī)定就明確地表達(dá)了我剛才說(shuō)的建筑物所有權(quán)，不可能沒(méi)有土地的權(quán)利做自己的根據(jù)，就天馬行空地存在，非得要有一個(gè)土地的權(quán)利，這里面舉到了建設(shè)用地使用權(quán)，有了建設(shè)用地使用權(quán)，有這個(gè)證據(jù)地上的建筑物所有權(quán)就一定是你的，不是別人的。作為我個(gè)人而言聯(lián)想到土地租賃權(quán)，可是我問(wèn)了幾次發(fā)改委，他們的回答都是否定的，我們這個(gè)不是指土地租賃權(quán)，是指別的。別的是什么？問(wèn)了幾次原來(lái)是避而不答。
      最近在3月5號(hào)又邀請(qǐng)了幾位，再最后看一次物權(quán)法草案說(shuō)明不能動(dòng)，提意見(jiàn)也不能提，主要是表述、細(xì)節(jié)這樣小的方面的觀點(diǎn)，后來(lái)公布出來(lái)以后，我們說(shuō)的也沒(méi)有起什么作用。比如說(shuō)我們占有里面，現(xiàn)在表述說(shuō)物權(quán)占有動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求返還原物等等，像這樣的表述當(dāng)時(shí)大家都提出來(lái)，這樣很容易讓人理解是權(quán)利人占有動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)，它的意思肯定不是這樣的，自己占有還返還什么，肯定是指物權(quán)占有人，它人占有動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)，肯定是這樣的一個(gè)意思，可是文字表達(dá)不是。要不前面就直接說(shuō)他人物權(quán)占有，類似這樣還是不少。我在清華住在藍(lán)旗營(yíng)小區(qū)，我們這個(gè)小區(qū)到現(xiàn)在也沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，我就沒(méi)有房屋所有權(quán)，我沒(méi)有土地的權(quán)利，房屋是學(xué)校賣給我們的，法律以登記為要件，也沒(méi)登記，當(dāng)然就沒(méi)有所有權(quán)，但是他們解釋說(shuō)這種情況有所有權(quán)，他們說(shuō)也包括這種情況。還包括行政劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)，我們相當(dāng)多地方都是房子賣給你，登記在你的名下也不包括土地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，包括這種情況或者還有其他的情況。他們就提出一個(gè)觀點(diǎn)說(shuō)，他們的設(shè)想是對(duì)物權(quán)變動(dòng)主要是不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)，要分幾個(gè)階層，買的房子進(jìn)行法律物權(quán)變動(dòng)，登記取得所有權(quán)，這是最高級(jí)的，沒(méi)登記拿到了鑰匙也有房屋所有權(quán)，但是你離登記就差一些，像這樣的一個(gè)臺(tái)階。他一說(shuō)這個(gè)我就想到藍(lán)旗營(yíng)的住房，如果一旦破產(chǎn)那就是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然對(duì)老百姓是好的，但是一個(gè)法治國(guó)家應(yīng)該盡可能在理論上是協(xié)調(diào)的，理論上能夠一致嗎？非得采取德國(guó)式，然后還這樣認(rèn)為。土地、房屋這些權(quán)屬變動(dòng)，登記只是最完美的形式，不登記也變動(dòng)也這樣，這在理論上非常不成功。我個(gè)人從邏輯的角度、民法理論的角度不贊同，但是從利益的角度還能接受，那就看我們究竟是不是貫徹理論的一致性還是為了蠅頭小利，而不惜讓理論扭曲，那就看我們什么態(tài)度。在我看來(lái)還不如說(shuō)成土地租賃權(quán)，這樣解釋建筑物權(quán)屬和土地權(quán)屬是吻合的，我們有的同學(xué)學(xué)的民法時(shí)間短，為什么非得要這個(gè)統(tǒng)一，因?yàn)閺墓糯褪且粋€(gè)規(guī)則，土地吸收建筑物，地上的建筑物肯定是屬于土地的組成部分，我為什么把那么多錢砸在你的地上，建起這么漂亮的房子，我又不是雷鋒，為了解決這樣的問(wèn)題就想了一個(gè)辦法。我們國(guó)家不用地上權(quán)這三個(gè)字，現(xiàn)在叫建設(shè)用地使用權(quán)，原理是一樣的，沒(méi)有這樣的土地權(quán)利，那就是建筑物被土地所吸收，你敢說(shuō)地上長(zhǎng)的禾苗是獨(dú)立的，你不敢說(shuō)，一定要遵循這樣一個(gè)規(guī)則。
      現(xiàn)在發(fā)展發(fā)現(xiàn)像建筑用地使用權(quán)成本比較高，所以像日本國(guó)家地區(qū)，成本低一點(diǎn)租賃權(quán)，也能保有建筑物，就開(kāi)始發(fā)展出土地租賃權(quán)也可以作為地上建筑物，你建了房屋，不被土地的主人拿走，又使你支出成本比較低，這樣效果比較好。這樣借鑒就跟國(guó)土資源部規(guī)章思想就一致起來(lái)。但是也不想這樣做，那就看發(fā)展，至少在目前《物權(quán)法》沒(méi)明說(shuō)，我覺(jué)得在解釋法律上可以這樣解釋，在國(guó)有土地租賃權(quán)可以這樣解釋，不過(guò)范圍很窄，窄到什么程度？這個(gè)租賃只限于第一必須是國(guó)有土地，集體土地租賃不適用這個(gè)，你在農(nóng)村租一塊蓋房子歸你，不適用，土地必須是國(guó)有的，這是第一個(gè)要求。第二，出租人不能是隨便的公司，這是國(guó)土資源管理局管理國(guó)土的政府部門，我們一個(gè)房地產(chǎn)公司不行，我們個(gè)人更不行，有這樣很多的限制，所以運(yùn)行起來(lái)也不是很方便，從市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律看這個(gè)地方應(yīng)該考慮和突破，這是第三種。
      第五種，物權(quán)法有一個(gè)貢獻(xiàn)，第151條，原話是這樣：集體所有土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。從這一個(gè)條文看不出有多深的奧妙，基地土地使用權(quán)不讓你蓋商品房，不讓你建中外合資企業(yè)廠房等等，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用可以，所以等于是土地管理法，這樣看就沒(méi)意思了，但是它里面有玄機(jī)，物權(quán)法公布不容易改，《土地管理法》相對(duì)容易修改，集體主義所有權(quán)也可以扭轉(zhuǎn)，可以蓋中外合資企業(yè)廠房，獨(dú)資企業(yè)廠房等等，今天這樣的規(guī)定北京大學(xué)的教授們就要翻天，物權(quán)法就通不過(guò)，將來(lái)有土地管理法等法律去做規(guī)范，這樣就緩沖一下。有沒(méi)有這樣的例子？有。
      我在2006年上半年到清華研究生院上課，我去收獲很大，我利用不上課的時(shí)間到廣東省若干地方去，發(fā)現(xiàn)廣東省有一個(gè)生效的政府令，上面明文規(guī)定集體土地使用權(quán)可以蓋中外合作獨(dú)資等等企業(yè)的廠房，其他建筑可以流轉(zhuǎn)，這樣在廣東省集體土地所有權(quán)作為建筑物所有權(quán)正當(dāng)根據(jù)，在市場(chǎng)上已經(jīng)這樣做了。物權(quán)法留這么一個(gè)口子，并且還說(shuō)土地管理法等法律規(guī)定，當(dāng)然廣東省不能叫法律，可是成熟再發(fā)展，這樣的好處是什么？我個(gè)人贊成這個(gè)方案。我這樣想我們現(xiàn)行法除了廣東省規(guī)定以后，要想建商品房在市場(chǎng)上流通建筑物，就非得在國(guó)有土地上抽出其中若干權(quán)能形成建設(shè)用地使用權(quán)，給開(kāi)發(fā)商等建造建筑物的人，然后在上面有了使用權(quán)，這樣所有權(quán)就歸你，我如果建在農(nóng)村，就不符合這個(gè)要求了，所以就非得按照我們法律規(guī)定，把集體所有土地征收為國(guó)有，國(guó)有以后國(guó)土管理部門再把建設(shè)用地使用權(quán)出讓給你用地公司等等，讓你建建筑物歸你所有，非得走這樣的一個(gè)過(guò)程。這樣一個(gè)過(guò)程有什么好處？國(guó)家稅收肯定沒(méi)跑，國(guó)家還拿到錢，一畝地從集體經(jīng)濟(jì)組織買到，比如花五萬(wàn)，轉(zhuǎn)成國(guó)有以后，出讓給開(kāi)發(fā)商我可能拿十萬(wàn)，這就拿走了。開(kāi)發(fā)商說(shuō)你不要十萬(wàn)，要九萬(wàn)，怎么達(dá)到這個(gè)目的？往往給批地的人手里塞一些錢，這樣就腐敗了。2006年我母親病重回家伺候她，正好我們鄰村的有一個(gè)批地的領(lǐng)導(dǎo)，有好多領(lǐng)導(dǎo)都來(lái)吊孝，據(jù)說(shuō)收了70萬(wàn)，他們?yōu)槭裁床坏轿壹襾?lái)送票子？如果讓集體組織和開(kāi)發(fā)商談判，我相信不會(huì)到十萬(wàn)塊錢，可能七萬(wàn)、六萬(wàn)就拿到，開(kāi)發(fā)商支出成本低，農(nóng)民得到多，稅收沒(méi)有多少，就是腐敗沒(méi)了，這是很好的一個(gè)模式。所以廣東省率先走集體主義土地權(quán)上面建筑物可以流轉(zhuǎn)，它率先走一步，我覺(jué)得是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律起作用的結(jié)果，我覺(jué)得是一個(gè)好事應(yīng)該鼓勵(lì)的。鑒于我們國(guó)家的這個(gè)情況，物權(quán)法貿(mào)然規(guī)定有風(fēng)險(xiǎn)，從現(xiàn)在看物權(quán)法也不行，在修改土地管理法之前不行，但是將來(lái)可行，這就會(huì)有另外的正當(dāng)根據(jù)，這是關(guān)于房屋地關(guān)系，在理論上我總結(jié)這么一條。
      下面就說(shuō)具體案子來(lái)印證這個(gè)理論重要性。因?yàn)楝F(xiàn)在各省都要在北京建立駐京辦事處，為什么？因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在很多用地也好，有關(guān)附近項(xiàng)目也好，有關(guān)的款項(xiàng)下?lián)芤埠茫械捻?xiàng)目開(kāi)工立項(xiàng)也好，往往行政主管部門審批，不公關(guān)不行，于是駐京辦事處遍地開(kāi)花，我們省也想弄一個(gè)這樣的地方，作為活動(dòng)的平臺(tái)，就找不到一處理想的，地點(diǎn)得好，如果像在清華大學(xué)弄一個(gè)這樣的建筑物那多不方便，所以有房子的地方地點(diǎn)不理想，理想的地點(diǎn)沒(méi)有房屋，正好有一個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)了，有一個(gè)部委用一塊行政劃撥土地使用權(quán)，給這塊地讓建公共食堂和工作人員用車停車車庫(kù)，這樣是工作需要不賺錢，工作人員停車位不能收錢，本來(lái)工資少得可憐，再收錢怎么活。但是想在北京生活就那么一些工資，我們不知道副部長(zhǎng)多少工資，挺可憐的，難以過(guò)體面的生活，有很多事辦不了。
      有一年陳至立是國(guó)務(wù)委員時(shí)領(lǐng)著教育部司長(zhǎng)到清華附中，說(shuō)我們司長(zhǎng)孩子入學(xué)，你們能不能想想辦法收下，好大的面子說(shuō)行收下，每個(gè)學(xué)生幾萬(wàn)塊錢，還是國(guó)務(wù)委員說(shuō)情還要幾萬(wàn)，司長(zhǎng)的工資除了他們的日常生活必須以外，他能有幾萬(wàn)塊錢拿出來(lái)給孩子念清華附中，不念怎么辦？我做父母我不敢說(shuō)，你有本事你就考，考不上愛(ài)干什么干什么去，肯定想幫著孩子念。工資又不夠，那怎么辦？無(wú)非兩條，貪污腐敗，我希望在座同學(xué)畢業(yè)也不走這個(gè)路。另外就是合法的那就是獎(jiǎng)金，剛才我們幾個(gè)老師還議論獎(jiǎng)金，現(xiàn)在沒(méi)有獎(jiǎng)金活不了，所以部委要想辦法弄獎(jiǎng)金，這停車庫(kù)要商業(yè)運(yùn)作，這個(gè)部委想商業(yè)運(yùn)作好，要對(duì)立統(tǒng)一，這樣雙方一拍即合，我們省出錢，部委出地蓋酒樓，然后卡拉OK桑拿，這樣錢就來(lái)了。合同上寫(xiě)得很清楚，部委義務(wù)要負(fù)責(zé)把手續(xù)合法化，現(xiàn)在很多法院判的都是合同無(wú)效，其實(shí)應(yīng)該有效，合同是未來(lái)合作建房要分建成的房子，限定有義務(wù)來(lái)消除，但是沒(méi)辦法，我們先不管。
      這里面規(guī)定部委要合法化，要經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，再給你簽建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同這樣就合法，你建的房子就可以。合法化以后建房以后的投入都由我們省來(lái)出，建成以后一家二分之一房屋的所有權(quán)。我們省弄了前后四千多萬(wàn)，也蓋好了運(yùn)作了，我還去喝過(guò)酒，生意非常好。但是出問(wèn)題了，什么問(wèn)題？我們省派駐項(xiàng)目經(jīng)理，他過(guò)分地不靈活，他做了一個(gè)錯(cuò)誤的決斷，什么決斷？建設(shè)這個(gè)房得有建設(shè)施工合同，我們省的業(yè)主就是發(fā)包房，建筑公司是承包方，建房子得有工程款，我們省承擔(dān)一部分，部委承擔(dān)一部分，部委承擔(dān)一百多萬(wàn)就遲遲不給承包方建筑公司，我們知道不給就不給你建筑材料，就不能辦所有權(quán)人，就辦不了一個(gè)房間的產(chǎn)權(quán)證，我們物權(quán)法說(shuō)建筑區(qū)分所有權(quán)，通俗叫小產(chǎn)權(quán)，我們省要分二分之一，有小產(chǎn)權(quán)才是我們省的，在這之前就不登記你的名下。得趕緊給人家工程款，就把有關(guān)材料交上來(lái)，辦大產(chǎn)權(quán)證再辦小產(chǎn)權(quán)證，怎么都是不給，我們經(jīng)理就運(yùn)用法律武器，你不給工程款，房子建好以后就按約定一家一半，整個(gè)酒樓由我們省經(jīng)營(yíng)管理，你等于用了人家一半房子，用你部委一半房屋我是租你的，一年給多少租金。
      現(xiàn)在在租金上做文章，叫行使先履行抗辯權(quán)，這個(gè)部委不給承包人建筑公司工程款，我們就不給你房屋租賃合同租金，你違約在先，一方先違約我就可以拒絕履行相應(yīng)的義務(wù)，但是你想人家的規(guī)定有好多要件，其中要求同一合同關(guān)系產(chǎn)生，這是同一合同關(guān)系嗎？那是租賃合同，那是施工合同，兩個(gè)施工關(guān)系怎么能用履行抗辯權(quán)，抵消才有可能，法律也沒(méi)有弄通，處理問(wèn)題又迂腐，這樣就出問(wèn)題了，他們部門要年終發(fā)獎(jiǎng)金，部長(zhǎng)問(wèn)獎(jiǎng)金怎么沒(méi)發(fā)下來(lái)，主管說(shuō)因?yàn)槟膫€(gè)省租房子租金沒(méi)給，我們獎(jiǎng)金發(fā)不出來(lái)，部長(zhǎng)就火了，這怎么能行？他們還是不同意，我們徹底散伙，以行政劃撥土地使用權(quán)來(lái)做，建這個(gè)酒樓違法了，肯定是違反房地產(chǎn)管理法，違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效，那就得走人，無(wú)效了地又是我的，建筑物所有權(quán)土地權(quán)利，行政劃撥使用權(quán)是我部委的，那地上房屋就是我的，這樣就走人吧。這樣的問(wèn)題怎么處理，就由不同的觀點(diǎn)，其中一個(gè)觀點(diǎn)就是共有，我們說(shuō)不能走，為什么？因?yàn)殄X是我投的，地是你投的，我們合作建設(shè)這個(gè)房子，建好的物就是共同所有，當(dāng)時(shí)最高法院討論關(guān)于土地使用權(quán)司法解釋，就討論這個(gè)案例，在兩方只有一方享有國(guó)有土地使用權(quán)，另一方不享有，但是你出了錢，建筑物能不能共有，這個(gè)問(wèn)題怎么解決？其實(shí)就應(yīng)該由我方來(lái)說(shuō)方地權(quán)屬關(guān)系的原理。在只有一方享有國(guó)有土地使用權(quán)，以后叫建設(shè)用地使用權(quán)情況下，建造房屋全部費(fèi)用都是你出的，那么建筑物在登記為你名下之前，也是歸建設(shè)用地使用權(quán)所有，不歸你所有。我這個(gè)結(jié)論一說(shuō)，是不是有相當(dāng)同學(xué)就感到反對(duì)，不可理解，表示反對(duì)。其實(shí)我說(shuō)的是對(duì)的，你反對(duì)肯定是錯(cuò)誤的。你非得要有一個(gè)建設(shè)用地使用權(quán)，你可能覺(jué)得委屈？怎么我還沒(méi)有房屋所有權(quán)，就是這個(gè)原理，那怎么解決？
      第一個(gè)方案你想有建筑所有權(quán)，或者一半，你在實(shí)際運(yùn)作的時(shí)候，一定先把建設(shè)用地使用權(quán)由一方享有改為共有，得先辦這個(gè)手續(xù)，你不變成共有的話投多少錢建筑物也不是你的，要想得到建筑物所有權(quán)，非得先解決地的權(quán)利，變成共有。不變這個(gè)手續(xù)永遠(yuǎn)得不到建筑物所有權(quán)。那個(gè)地方真是黃金地段，財(cái)源滾滾就不愿意給你了。說(shuō)什么也不要把行政劃撥變成共有。
      第二個(gè)方案，只能把建好的酒樓歸部委，出錢一方對(duì)部委有不當(dāng)?shù)美Ｒ驗(yàn)檫@個(gè)合同不能有效，我們多數(shù)都要判無(wú)效，部委憑什么取四千多萬(wàn)物化形態(tài)的東西。這個(gè)路子需要我們省舉證，你的錢給了人家部委，人家部委的利益是多少，如果這個(gè)官司打下來(lái)，我們省出票子，我買鋼筋花了一百萬(wàn)，買水泥花了一百萬(wàn)，這樣給行嗎？這樣不行。得以不當(dāng)?shù)美芤嫒巳〉枚嗌倮鏋闇?zhǔn)，你得舉證人家取得多少利益，這很難。我說(shuō)這個(gè)案子相對(duì)容易，辦了酒樓你可以評(píng)估，還容易得出來(lái)。原來(lái)雙方簽的合同租人家的房子辦桑拿設(shè)施，后來(lái)雙方弄掰了就不歡而散。房屋合同廢除了，這時(shí)候投資買裝修房子主人不當(dāng)?shù)美ㄟ@么多錢弄桑拿，把不當(dāng)?shù)美€給我，房屋所有人說(shuō)我們是遵循善良風(fēng)俗的，怎么能讓這個(gè)建筑物變成藏污納垢的場(chǎng)所，所以還要恢復(fù)原狀。不當(dāng)?shù)美羞@樣的不好。難道我舉不上來(lái)一分錢要不回來(lái)，還有另外的一個(gè)路子賠償，有合同合建房屋說(shuō)無(wú)效，這時(shí)候你不需要舉證他也沒(méi)有利益，拿條子買這個(gè)花多少錢，買那個(gè)花多少錢，還可以走侵害請(qǐng)求賠償?shù)穆纷印Ｎ艺f(shuō)我們省案子，不管是不當(dāng)?shù)美颠€路徑，對(duì)他來(lái)講都是最不理想，還是想要房子。所以我們就長(zhǎng)一個(gè)教訓(xùn)，如果事先找到我，聽(tīng)我給他講課就不會(huì)出這個(gè)問(wèn)題，出了問(wèn)題讓我想辦法解決，事先就一定要把建設(shè)用地使用權(quán)，由一方享有變成雙方共有，只有共有建成房子肯定雙方共有，現(xiàn)在耍賴也沒(méi)有用。
      我上課講到這些，有的同學(xué)就有疑問(wèn)，說(shuō)雙方不有約定嗎？約定誰(shuí)得多少房子，怎么不起作用了？第一，這個(gè)合同有效還可以說(shuō)這個(gè)話，這個(gè)合同無(wú)效，還說(shuō)什么約定，約定都化為泡影。第二，有效再?zèng)Q定房屋所有權(quán)以及后面要涉及到小區(qū)停車位歸屬方面，這個(gè)約定排在第四位，那首先還是土地權(quán)利在誰(shuí)手里，你拿不到土地權(quán)利，光約定那也沒(méi)用。所以在房地產(chǎn)方面，約定它起的作用只排在第四，土地出讓合同等等排在前面，這是一個(gè)例子。
      第二例子是四川高院判的，到了最高法院當(dāng)然都有不同意見(jiàn)，最高法院為了慎重召開(kāi)了專家會(huì)議討論，也有不同意見(jiàn)。大概案件是這樣，我公司有一棟大樓，大樓是正在建造正在封頂，從工行貸款兩千萬(wàn)，就由國(guó)有土地使用權(quán)抵押給它，辦理了抵押手續(xù)，明確地就是國(guó)有土地使用權(quán)，不包括建成的大樓。過(guò)兩天我又從中行貸兩千萬(wàn)，就用大樓不包括國(guó)有土地使用權(quán)抵押給中行，也辦理了抵押手續(xù)。現(xiàn)在我的公司哪個(gè)銀行的錢也還不起，別處沒(méi)有錢，銀行說(shuō)我實(shí)行抵押權(quán)，這個(gè)大樓又拍賣，包括國(guó)有資金使用權(quán)，不夠還兩家銀行。這樣矛盾更加突出，這兩家都辦理抵押登記，他們是都有抵押權(quán)還是只有一家有抵押權(quán)，如果是兩家都有抵押權(quán)，這個(gè)抵押權(quán)是第一順位還是第二順位，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為只有第一個(gè)抵押登記才能抵押權(quán)，第二個(gè)沒(méi)有。為什么沒(méi)有？因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)用擔(dān)保法，我們擔(dān)保法第36條城市房地產(chǎn)管理法第47條，這是物權(quán)法第182條，這三個(gè)法的條文規(guī)定同樣內(nèi)容，如果用地上房屋抵押，那么地下建設(shè)用以使用權(quán)當(dāng)時(shí)叫國(guó)有土地使用權(quán)一并抵押，如果用建設(shè)用地抵押，抵押的時(shí)候有建筑物，那么地上建筑物一并抵押是這樣的意思，哪怕只登記一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，那當(dāng)然是抵押權(quán)的課題。當(dāng)時(shí)在討論的過(guò)程中，我是其中之一，總是批判這個(gè)規(guī)定，擔(dān)保法的規(guī)定，擔(dān)保法又是肖老先生制定，等于罵他不好。他有一次好了，建遠(yuǎn)你們說(shuō)我一并抵押不對(duì)，到底不在對(duì)哪個(gè)地方，因?yàn)闆](méi)有效益，抵押非得是債權(quán)額等于一或小于一，如果債權(quán)額高于抵押物，那就不能為別的抵押，這樣實(shí)際上是假定一種情況設(shè)定，肯定債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)肯定要實(shí)行，在這種情況下對(duì)第一個(gè)抵押權(quán)人最保險(xiǎn)，第二個(gè)第三個(gè)就考慮，抵押的你撈不著，跟沒(méi)擔(dān)保一樣是普通債權(quán)，這樣風(fēng)險(xiǎn)增大，就沒(méi)想我們應(yīng)該想到一個(gè)正常社會(huì)，抵押權(quán)往往是一個(gè)擺設(shè)，設(shè)而不用，債務(wù)一履行抵押權(quán)就沒(méi)了，人家都不在乎這個(gè)，你老關(guān)心這個(gè)干什么。非得要求一并，我一個(gè)債權(quán)兩千萬(wàn)，大樓就值兩千萬(wàn)，如果把土地使用權(quán)挪出來(lái)，這樣融資就暢了。
      最高法院案子討論以后，我再也沒(méi)有提過(guò)去批評(píng)的話，我就轉(zhuǎn)而贊成一并抵押這樣的規(guī)定，這個(gè)案子很棘手，要按照當(dāng)時(shí)擔(dān)保法36條47條的規(guī)定，抵押權(quán)有效沒(méi)效值得懷疑。我們要求房地產(chǎn)抵押非得要登記，他們一設(shè)定登記完了，這樣就會(huì)沖突，這樣就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。要求一并抵押，尤其是那部分又沒(méi)有登記上面，我覺(jué)得四川這個(gè)地方?jīng)]有聯(lián)網(wǎng)，土地管理部門，房屋管理部門互相看不到對(duì)方登記狀況，多數(shù)意見(jiàn)還是讓它有效，有效就和法律規(guī)定不吻合，只是從利益衡量角度，覺(jué)得讓它無(wú)效不合適，所以很多人贊成有效。法律規(guī)定你還用公平原則來(lái)攪，這不是很合適。除非具體規(guī)定結(jié)果很差，才可以把具體規(guī)定擱在一邊，一般法律不敢這樣，這樣就很困難。把誰(shuí)排在第二順位，當(dāng)事人說(shuō)了，我登記的時(shí)候前面沒(méi)有負(fù)擔(dān)，我就是第一順位，我怎么知道要排第二順位，不知道的時(shí)候剝奪我的社會(huì)利益，這有道理嗎？有重大過(guò)失也行，所以排第二順位也有理論根據(jù)，都不那么充足，怎么能夠消除這樣的毛病，那就要聯(lián)動(dòng)抵押。這個(gè)案子從反面說(shuō)明，房地的關(guān)系，如果把房地分開(kāi)，說(shuō)大樓是一個(gè)物，建設(shè)用地是一個(gè)物，雖然是兩個(gè)物但是特殊，非得建筑物和土地權(quán)利結(jié)合在一起，丟開(kāi)土地權(quán)利這樣違反房地關(guān)系原理。按照我們物權(quán)法182條，以后運(yùn)作肯定是用大樓抵押，建設(shè)用地使用權(quán)是法定抵押，當(dāng)然是抵押物。最好我們要聯(lián)網(wǎng)，最好房地部門合成一家，北京好不容易合成一家，結(jié)果又分開(kāi)了，這樣不好，不好也沒(méi)有辦法，希望他們聯(lián)網(wǎng)，如果用大樓抵押，在這個(gè)登記機(jī)關(guān)房屋管理部門就能看見(jiàn)房子押沒(méi)押，這樣債權(quán)人心里有數(shù)。
      我談一下建筑用地使用權(quán)期滿怎么辦？從現(xiàn)在物權(quán)法很好，第149條第一款，明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)，起碼是自動(dòng)續(xù)期，當(dāng)時(shí)草案爭(zhēng)論很激烈，當(dāng)時(shí)買商品房一般七十年，七十年滿了，怎么才能保住我的房子？要保住非得把建設(shè)用地使用權(quán)再延長(zhǎng)你才能保住，我想保住再到土地管理部門去申請(qǐng)，延長(zhǎng)土地使用權(quán)，還是不用申請(qǐng)就自動(dòng)延長(zhǎng)，兩種意見(jiàn)。一種意見(jiàn)非得要去辦理申請(qǐng)土地管理部門，給你延長(zhǎng)時(shí)間，這個(gè)理由就是物權(quán)的公示，你有建設(shè)用地使用權(quán)，房屋所有權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)要登記公示方法，期滿的沒(méi)有公示，怎么還能說(shuō)有建設(shè)用地使用權(quán)，這是理由之一。這個(gè)理由有點(diǎn)絕對(duì)化，應(yīng)該看到我們國(guó)家法律上對(duì)物權(quán)公示，沒(méi)有像臺(tái)灣那樣要求那么嚴(yán)格，我們物權(quán)法上宅基地使用權(quán)限土管部門批準(zhǔn)就有了，登記不登記就不起作用，有了宅基地使用權(quán)，不靠登記來(lái)公示，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，物權(quán)法也好，還有農(nóng)村土地承包法也好，都明確規(guī)定承包合同生效，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)就產(chǎn)生，登不登記沒(méi)關(guān)系，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候不登記不行，在這個(gè)地方也沒(méi)有要求。物權(quán)法新增加第一權(quán)，明確規(guī)定第一權(quán)合同生效，第一權(quán)就設(shè)立，登不登記那是對(duì)抗的問(wèn)題，這是有法律行為。如果再把建造房屋通過(guò)繼承來(lái)取得，通過(guò)判決來(lái)取得，通過(guò)行政命令來(lái)取得，這些純粹非法律行為物權(quán)變動(dòng)更不要求公示，我們這個(gè)物權(quán)法沒(méi)有要求公示不少，那個(gè)地方都能允許，為什么偏見(jiàn)在買了商品房上土地使用權(quán)期滿就不允許，為什么對(duì)這個(gè)地方嚴(yán)格，對(duì)那個(gè)地方不嚴(yán)格，要一碗水端平，為什么非得要公示，不能說(shuō)沒(méi)有一點(diǎn)道理但是不充分。
       第二，如果非得要求去申請(qǐng)審批辦證，那不堪重負(fù)，我們老百姓也沒(méi)有那么大的精力，當(dāng)時(shí)就舉了北京身份證的例子，北京身份證到期了，派出所根本沒(méi)有能力及時(shí)給你更新，可是我們好多人要出錢要坐飛機(jī)，拿著無(wú)效身份證在登記，你讓他登還不人登，讓他登一紙空文，不讓登他確實(shí)需要坐，現(xiàn)在沒(méi)有有效身份證，你看多尷尬。住宅建設(shè)用地使用權(quán)，你非得讓他辦這些證，同樣是這樣。
       第三，提出稅收，你不登記查就能查出來(lái)，房管部門登記都能查出來(lái)，還有今年年收入十萬(wàn)以上必須自動(dòng)申報(bào)，不申報(bào)就收拾你。所以大家爭(zhēng)論來(lái)爭(zhēng)論去，最后還是我們比較滿意的方案，被法律認(rèn)可，就是自動(dòng)去。今天物權(quán)法方案比較好，要區(qū)分住宅和非住宅，非住宅更準(zhǔn)確，如果說(shuō)住宅、商業(yè)，中間可能有被劃進(jìn)來(lái)的，現(xiàn)在比較周全。實(shí)際上潛臺(tái)詞是住宅的不收費(fèi)，不再收土地使用權(quán)出讓金，商業(yè)還要繼續(xù)收土地出讓金，但是現(xiàn)在沒(méi)有寫(xiě)，內(nèi)心是這樣，靠以后再有法律，如果現(xiàn)在寫(xiě)上又會(huì)說(shuō)國(guó)有資產(chǎn)流失，現(xiàn)在住宅不收他們有錢買房子，國(guó)有資產(chǎn)流失，這樣為國(guó)家省下來(lái)。為了減少麻煩，他們又表態(tài)。他們有的反對(duì)也是值得考慮，雖然我住的清華房子也是買的，不希望收錢，每個(gè)人都有自私一面，但是要從理性角度來(lái)看，主張收一點(diǎn)錢也一定道理，你當(dāng)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)你錢付得少，有的付了一點(diǎn)點(diǎn)錢，那錢少你買房子價(jià)格就低，今年長(zhǎng)這么高，那個(gè)不收錢意味著你從我們今天再買房子人的腰包里拿走一部分錢，他從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，這實(shí)際上細(xì)想一下有一定道理。
      最后一個(gè)問(wèn)題也是現(xiàn)在經(jīng)常問(wèn)到的，149條光說(shuō)自動(dòng)續(xù)期多長(zhǎng)，是一年還是兩年？這個(gè)法條沒(méi)寫(xiě)，當(dāng)時(shí)真正想法是原來(lái)多長(zhǎng)續(xù)期就多長(zhǎng)，我們現(xiàn)在住房基本都是70年，我們剛開(kāi)始國(guó)有土地使用權(quán)出讓的時(shí)候，劃撥有的短，后來(lái)標(biāo)準(zhǔn)是七十年，原來(lái)多長(zhǎng)續(xù)期再多長(zhǎng)，可能馬上就反駁，自己都承認(rèn)，標(biāo)準(zhǔn)是70年有原來(lái)早期比如40年，自動(dòng)續(xù)期滿了就續(xù)，所以虧不著你。
      接下來(lái)討論小區(qū)停車位停車庫(kù)，這是在物權(quán)法草案討論過(guò)程中爭(zhēng)論十大問(wèn)題之一，今天停車位和停車庫(kù)兩個(gè)概念并立，沒(méi)有建筑樣子就是停車位，如果我們看境外著作或者說(shuō)停車位一個(gè)詞，或者說(shuō)停車庫(kù)一個(gè)詞兩種情況都包括，我們要把它分開(kāi)理解。有約定那按約定，沒(méi)有約定推定為建筑區(qū)分所有權(quán)人共有，是這樣的一個(gè)表述。這個(gè)表述我當(dāng)時(shí)舉雙手贊成，我記得我講這個(gè)非常有自信來(lái)宣傳優(yōu)點(diǎn)，為什么？有約定按約定，沒(méi)有約定符合建筑區(qū)分物的理論，沒(méi)有約定就是公有部分，分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)買房子那部分里面，符合建筑區(qū)分所有理論。休息的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)物業(yè)管理，有的有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，我們見(jiàn)到商品房預(yù)售合同銷售合同，都是約定車位給開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有約定這個(gè)車位歸你。如果開(kāi)發(fā)商給我們要的房款里面，這部分是房子，這部分是車庫(kù)的也行。實(shí)際上要的房錢是房子車位都要了，但是車位不歸我管，他自己再去賣去租，等于是多要了買房子的錢，我聽(tīng)著是有道理。開(kāi)發(fā)商比咱們?cè)谧木饕磺П叮瑥哪且院笪揖土粜姆康禺a(chǎn)預(yù)售合同銷售文本，公攤業(yè)主的電梯間等等，一個(gè)有用的沒(méi)有，因?yàn)橥鈮ζ煲粋€(gè)廣告就很多錢，這樣不歸你。所以有約定按約定不行。正好有一次機(jī)會(huì)吳邦國(guó)委員長(zhǎng)等他們幾位聽(tīng)取五個(gè)部委，四個(gè)專家對(duì)物權(quán)法草案的意見(jiàn)，我抓住這個(gè)機(jī)會(huì)就說(shuō)，我說(shuō)車位車庫(kù)有問(wèn)題，據(jù)我掌握的情況是這樣的，這樣等于你偏向開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有傾向我們消費(fèi)者那需要改，在當(dāng)時(shí)還沒(méi)有形成系統(tǒng)思想，借鑒我們臺(tái)灣法定有百分之多少折扣，一定賣商品房的時(shí)候賣給消費(fèi)者，開(kāi)發(fā)商違反了，約定給你也不行，在房地產(chǎn)問(wèn)題上能約定只排在第四位，約定不能管事，得按房地關(guān)系原理決定歸誰(shuí)。
      我有一個(gè)學(xué)生是江浙人，他是大房地產(chǎn)公司的法律顧問(wèn)，他說(shuō)崔老師我有一個(gè)問(wèn)題跟你討論，他說(shuō)車位車庫(kù)不能歸小業(yè)主，我說(shuō)為什么？他說(shuō)你想西藏、拉薩那個(gè)地方，你買商品房再賣你一個(gè)車位，有幾個(gè)人要車位，根本就沒(méi)有車，他多花錢了。他就舉落后的地方不需要車位的，同時(shí)開(kāi)發(fā)商拿到的錢少，賣給小業(yè)主錢多不買，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，歸開(kāi)發(fā)商他能賣盡可能多的錢，像在深圳、杭州這樣滿足需要，我跟他開(kāi)玩笑，我說(shuō)你電話打晚了，早打幾天我可以按照你的意見(jiàn)，委員長(zhǎng)說(shuō)百分之多少歸小業(yè)主，這個(gè)話有一定道理，所以完全歸小業(yè)主也不行，他想賺到錢就涉及第二部分第三部分，臺(tái)灣這部分所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，得保證住小業(yè)主需要前提下，讓他多建。第三也是歸開(kāi)發(fā)商，但是賣的對(duì)象出租的對(duì)象要受限制，就為了解決老人住醫(yī)院需要車位，小孩入托等等，雖然讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，但是當(dāng)事人自由限制一點(diǎn)，后來(lái)討論就說(shuō)，你這個(gè)設(shè)計(jì)我們法條上沒(méi)法寫(xiě)，這怎么寫(xiě)得清楚，現(xiàn)在實(shí)際上一直沒(méi)有接受停車位的觀點(diǎn)，他們現(xiàn)在增加了第一款，首先滿足小業(yè)主需要，原來(lái)沒(méi)有第一款，現(xiàn)在有了，首先滿足它的需要。據(jù)我了解約定都?xì)w開(kāi)發(fā)商沒(méi)歸消費(fèi)者，房委說(shuō)他們了解也是如此，但是怎么來(lái)處理，需要進(jìn)一步研究。
      這樣一來(lái)需要修改我們現(xiàn)行法，按照現(xiàn)在建設(shè)部所有部門規(guī)章，它沒(méi)有把車位車庫(kù)獨(dú)立出來(lái)，你看測(cè)繪規(guī)章也好，我接觸到所有建設(shè)部文件，都是把它作為商品房面積一部分，那就是共有部分，只能是建筑物區(qū)分所有這樣物的成份，而不是一個(gè)獨(dú)立的部分。我們知道如果你不是一個(gè)獨(dú)立物，就不可能有一個(gè)獨(dú)立的所有權(quán)，不有一個(gè)獨(dú)立所有權(quán)你怎么能夠出賣，出租都麻煩了，出租還勉強(qiáng)，那這樣就有問(wèn)題。你能說(shuō)光賣麥克風(fēng)頂端這很難說(shuō)，光出賣這個(gè)門的半個(gè)玻璃這恐怕不行，得找一個(gè)獨(dú)立的東西。所以要承認(rèn)車位和車庫(kù)是單獨(dú)的物，可以單獨(dú)登記，像一個(gè)建筑物一樣，得有一個(gè)所有權(quán)。這樣開(kāi)發(fā)商才可以獨(dú)立把車庫(kù)車位賣給別人。如果你不是賣給別人，就是賣給小業(yè)主，就是把車庫(kù)作為商品房組成部分、共有部分可以不獨(dú)立，這就看你歸在哪一類。
      在中山市的時(shí)候我講物權(quán)法草案，提問(wèn)的有市政府的工作人員，他估計(jì)是管理商品房的，他說(shuō)我們中山市開(kāi)發(fā)商一律把車位車庫(kù)都留給自己，不賣給買房業(yè)主，要用這個(gè)車庫(kù)怎么辦，從這兒買行不行，開(kāi)發(fā)商說(shuō)也不行，你可以阻，官員就很不理解，憑什么非得租不能賣，我就問(wèn)他，我說(shuō)你們小區(qū)規(guī)劃規(guī)沒(méi)規(guī)定小區(qū)多少百分比一定要?dú)w消費(fèi)者？他說(shuō)沒(méi)有。我說(shuō)出讓合同寫(xiě)沒(méi)寫(xiě)？也沒(méi)有。既然這個(gè)文件都沒(méi)有，憑什么指責(zé)開(kāi)發(fā)商，為什么只租不賣，你就沒(méi)有根據(jù)指責(zé)人家這是第一。
      第二，在我們現(xiàn)行法上車位車庫(kù)不是一個(gè)獨(dú)立的物，怎么讓人家賣？這法理不合，所以從物權(quán)法以后，我們一定得把配套法律法規(guī)規(guī)章跟上，有獨(dú)立所有權(quán)車庫(kù)，也有只作為共有部分車位車庫(kù)，這樣分門別類才能夠有租、賣、共有等等形式才可以。比如說(shuō)我畢業(yè)要去法官，判這個(gè)案子應(yīng)該怎么判，這也是我們討論的話題。我們從實(shí)際案件討論中，大家把案子綜合起來(lái)，我們現(xiàn)在打官司遇到車位車庫(kù)應(yīng)該歸誰(shuí)。
      第一，要看規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們確實(shí)有很多規(guī)劃設(shè)計(jì)，這個(gè)小區(qū)有多少停車位、停車庫(kù)要?dú)w小業(yè)主，南京就有，開(kāi)發(fā)商把小區(qū)所有停車位停車庫(kù)都賣給另外的人，一個(gè)也沒(méi)有買商品房小業(yè)主，業(yè)主就集體起訴，當(dāng)時(shí)可能南京高院意見(jiàn)不統(tǒng)一，估計(jì)最高法院也不統(tǒng)一，就發(fā)給專家案情，讓專家寫(xiě)書(shū)面意見(jiàn)，我就堅(jiān)持如果規(guī)劃設(shè)計(jì)有，一定按這個(gè)。
      第二，有測(cè)繪部門出據(jù)商品房面積包括車位，如果開(kāi)發(fā)商不歸你，那約定無(wú)效，以后你的車位計(jì)入到商品房面積里面，已經(jīng)是商品房共有部分，那怎么能有效？所以要看策劃，如果策劃沒(méi)有，規(guī)劃也沒(méi)有，我傾向于看出讓，建設(shè)用地出讓合同規(guī)定。這個(gè)合同基本上沒(méi)有這方面的問(wèn)題，但是為了防止掛一漏萬(wàn)，我們還是要看。如果都沒(méi)有，我們要看商品房預(yù)售合同，銷售合同預(yù)定，看車位歸誰(shuí)，別說(shuō)都?xì)w開(kāi)發(fā)商也不是，我們遇到案件里面也有約定歸小業(yè)主，要看約定。接下來(lái)還要看，有的開(kāi)發(fā)商車位車庫(kù)使用租賃也有一個(gè)合同，要看那個(gè)合同。這是我們討論一些案件，我總結(jié)出來(lái)這么一些東西。現(xiàn)在的問(wèn)題在哪？
      第一，現(xiàn)在我們關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)里面車位配置的規(guī)定，現(xiàn)在關(guān)于車位的配置，現(xiàn)有法律文件都是區(qū)一級(jí)、市一級(jí)離合同法要求很遠(yuǎn)，這需要解決。從最理想角度，物權(quán)法制定的時(shí)候呼吁多少次，最后也沒(méi)有變成法律條文。我們應(yīng)該明文規(guī)定，我們國(guó)務(wù)院制定行政法規(guī)，單獨(dú)的也好，還是在其他問(wèn)題里面寫(xiě)了這么一條，小區(qū)停車庫(kù)的配置，違反規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定無(wú)效。現(xiàn)在我們國(guó)家立一個(gè)法也很難，目前怎么辦？能不能這樣，最高法院在對(duì)外擔(dān)保的問(wèn)題上，采取了變通的措施。我們國(guó)家目前為止對(duì)外擔(dān)保無(wú)效規(guī)定都是不明規(guī)章，中國(guó)人民銀行、外匯管理局等等這樣一些部委，部委規(guī)定說(shuō)我們中國(guó)的公司為境外公司提供擔(dān)保無(wú)效等等，他們都不是法律行政法規(guī)規(guī)定，都是部門規(guī)章規(guī)定，但是最高法院認(rèn)為，關(guān)于合同法司法解釋一，要求對(duì)外擔(dān)保損害國(guó)家利益，公序良俗，我從公序良俗的角度也能人你對(duì)外擔(dān)保無(wú)效，這給我們考慮這個(gè)問(wèn)題的思路。
      繞開(kāi)合同法52條5項(xiàng)，我用4項(xiàng)，違反社會(huì)公共利益，損害國(guó)家利益無(wú)效，用公序良俗原則照樣能認(rèn)定無(wú)效，我們也有類似的話題，能不能把小區(qū)停車位停車庫(kù)配置，看成社會(huì)公共利益，屬于公序良俗。我覺(jué)得可以考慮，為什么可以考慮？我那次跟你們說(shuō)的會(huì)議，其中江蘇的人大、上海的人大，他們這兩家人大發(fā)表意見(jiàn)，就說(shuō)有一個(gè)小區(qū)把所有停車位、停車庫(kù)都賣給小區(qū)以外的人，導(dǎo)致魚(yú)龍混雜，偷的搶的都進(jìn)院里來(lái)的，搞得小區(qū)治安不好，小區(qū)的人要到比較遠(yuǎn)的地方停車上班下班不辭辛勞，如果這樣小區(qū)社會(huì)治安這就成公序良俗問(wèn)題，能不能把車位車庫(kù)配置往公序良俗這個(gè)角度靠，我買一套房子這是我個(gè)人利益，我跟開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，如果是一個(gè)不特定多數(shù)人的，往這個(gè)角度解釋，社會(huì)治安就行了，要做這個(gè)工作所以很難。我們真的要打官司，主審法官能不能像我這樣思考這個(gè)問(wèn)題，也沒(méi)把握。他想明白這一點(diǎn)，他這么判很可能被廳長(zhǎng)、院長(zhǎng)、二級(jí)法院認(rèn)定為錯(cuò)案，結(jié)果撤銷，一撤銷一年獎(jiǎng)金就沒(méi)了。也不能保證所有法官都能像我這樣思考問(wèn)題，他可能不這樣考慮問(wèn)題。我們一方面呼吁趕緊制定這方面相應(yīng)法律法規(guī)，另一方面怎么用法律解釋規(guī)則來(lái)解釋這個(gè)問(wèn)題。
      最后向各位說(shuō)一下房屋拆遷的問(wèn)題，我在物權(quán)法上的積極作用，一是表現(xiàn)善意取得，原來(lái)非得說(shuō)轉(zhuǎn)讓行為有效，我逢場(chǎng)合必講只有好處沒(méi)有壞處。另一個(gè)是取水權(quán)、養(yǎng)殖捕撈權(quán)利等等，我到處講，從現(xiàn)在來(lái)看這對(duì)規(guī)定了。奧運(yùn)村用地相當(dāng)部分都是農(nóng)民的地，把集體土地所有歸國(guó)家所有，國(guó)家再拿出錢蓋奧運(yùn)場(chǎng)館。由于征收給農(nóng)民補(bǔ)償款農(nóng)民認(rèn)為少，奧運(yùn)建設(shè)刻不容緩，北京市就想出臺(tái)北京市房屋拆遷條例，一個(gè)地方性的法規(guī)來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，我不去也覺(jué)得不好意思，房屋拆遷也屬于我們專業(yè)，這跟我有聯(lián)系就去了。我并沒(méi)有研究，只是說(shuō)讓去，我跟我的研究生說(shuō)，我給你五百塊錢科研經(jīng)費(fèi)你給我收集資料，結(jié)果學(xué)生到現(xiàn)在也沒(méi)有要錢，看來(lái)老實(shí)還是有優(yōu)越性。房屋拆遷是一個(gè)獨(dú)立的，我們實(shí)際操作的時(shí)候政府沒(méi)有錢，實(shí)際操作是開(kāi)發(fā)商提前介入，征收用的補(bǔ)償款也是開(kāi)發(fā)商掏腰包給被拆遷人，給房屋主人等等。拆也是開(kāi)發(fā)商提前介入，這就涉及到開(kāi)發(fā)商法律地位，一個(gè)開(kāi)發(fā)商能夠享有國(guó)家權(quán)利，當(dāng)時(shí)我就不滿意了，還有類似政府臨時(shí)工作人員一樣這更不好。我當(dāng)時(shí)發(fā)表意見(jiàn)用了民法的概念理性輔助人，參加這個(gè)會(huì)搞民法最多不超過(guò)三個(gè)，多數(shù)人都搞民法，當(dāng)時(shí)我左思右想有一天開(kāi)竅，我想房屋拆遷不是一個(gè)獨(dú)立的部門，只是征收一個(gè)環(huán)節(jié)，我用了一個(gè)難聽(tīng)的話，是征收的附庸。國(guó)家動(dòng)用行政權(quán)利把房屋所有權(quán)消滅掉，這樣雖然登記還是你的項(xiàng)目，征收一經(jīng)生效所有權(quán)在我們關(guān)系上，我現(xiàn)在拆不是拆你的房子，是拆我自己的，咱倆問(wèn)題只是補(bǔ)償你多少錢，不是說(shuō)我在拆你的所有權(quán)，我在侵權(quán)。在全國(guó)人大我就說(shuō)，我們干嗎背著侵權(quán)的罵名，房屋拆遷是侵害別人的權(quán)利，用征收理論我是拆自己的，在農(nóng)村要既征土地又征房屋，土地的權(quán)利沒(méi)了，房屋使用權(quán)也沒(méi)有，我為什么要選擇房地關(guān)系，要在很多民法問(wèn)題上都要用到，征了集體土地所有，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通通沒(méi)了，房子所有選也沒(méi)了，這樣房屋所有權(quán)消失了，盡管登記還是你的名字，你可以主張所有權(quán)，咱倆不能主張。
      第二方面分別征收，征收土地是一個(gè)，征收房屋是另一個(gè)，我現(xiàn)在比較傾向于第二方面，土地征收是一個(gè)，房屋征收是第二個(gè)。這樣就免了你用土地征收帶動(dòng)房屋所有權(quán)，錢和補(bǔ)償款發(fā)給政府，比如說(shuō)發(fā)給市政府，市政府發(fā)給縣政府，然后再發(fā)給鎮(zhèn)政府，再發(fā)給村，發(fā)到一級(jí)政府拿到一部分錢，最后到農(nóng)民手里就少。如果房屋所有權(quán)是農(nóng)民的，就直接到農(nóng)民手里，這樣中間流失損耗就少，當(dāng)然也有別的理由。錢原原本本到手里，是我想最突出。這時(shí)候開(kāi)發(fā)商介入好解釋，如果我征收所有權(quán)給我，現(xiàn)在我跟開(kāi)發(fā)商簽訂土地使用權(quán)出讓合同，這時(shí)地上建筑物歸開(kāi)發(fā)商，如果沒(méi)有簽合同開(kāi)發(fā)商拆是拆國(guó)家的，但是國(guó)家允許它拆，這樣跟被征收人除了補(bǔ)償錢關(guān)系以外，什么都沒(méi)有了。這樣就需要城市房屋拆遷管理?xiàng)l例等等，這些法規(guī)規(guī)章來(lái)配套物權(quán)法，這樣來(lái)解決問(wèn)題。
      下面我自己的獨(dú)角戲就先唱到這兒，有什么問(wèn)題大家提出來(lái)！
    
      提問(wèn)：關(guān)于善意取得的問(wèn)題，如果不要求合同有效，在我們民法里面會(huì)存在一個(gè)問(wèn)題，我們講無(wú)效能制止無(wú)效，我們國(guó)家合同不像德國(guó)那樣，分為債權(quán)合同和物權(quán)合同，如果合同本身就無(wú)效，那所有權(quán)人不能轉(zhuǎn)移，二者之間會(huì)不會(huì)存在一個(gè)矛盾？
      崔建遠(yuǎn)：這問(wèn)題是這樣。第一點(diǎn)，在個(gè)案當(dāng)中買賣合同是有效還是無(wú)效還是可撤消等等，由個(gè)案的情況定，不是說(shuō)不允許他有效，符合有效條件就有效，不符合該怎么樣怎么樣，不作為積極要件。
      第二點(diǎn)，假如說(shuō)絕對(duì)無(wú)效，取得所有權(quán)根據(jù)不在于合同有效，是法律專門就善意來(lái)設(shè)置的規(guī)定，意義就是善意，不是合同的效率履行來(lái)決定。
      第三點(diǎn)，假如真的合同是違反了公共利益，或者不能讓受讓人來(lái)取得所有權(quán)，我想在目前情況下，很多時(shí)候可以在善意上能找出來(lái)，你說(shuō)這種情況恐怕善意不夠成。
      第四點(diǎn)，假如真的有一個(gè)案子說(shuō)真的解決不了，就靠公序良俗解決問(wèn)題。
  
      提問(wèn)：現(xiàn)在網(wǎng)上經(jīng)常報(bào)道最牛的釘子戶，請(qǐng)您分析一下這個(gè)事情。
      第一，我不了解案情。
      第二，記者也問(wèn)了，我第一不推動(dòng)，你一定把材料發(fā)給我，我才說(shuō)。他發(fā)了，但是他自己編的，沒(méi)有按原始材料來(lái)寫(xiě)，我一看我不能夠針對(duì)這個(gè)案例，因?yàn)樗榻B差一句話很可能結(jié)論不同。你讓我評(píng)論案件一定把判決書(shū)給我，我不能根據(jù)你介紹的來(lái)發(fā)表。后來(lái)我這樣寫(xiě)：
      第一，如果案件征收發(fā)生效力，這個(gè)釘子戶必須遵守。如果因?yàn)檠a(bǔ)償款不充分，那屬于補(bǔ)償款另外問(wèn)題，另行解決，不能對(duì)抗征收。
      第二，我擔(dān)心他是商業(yè)利益，按我們現(xiàn)行法征收的是為了社會(huì)公共利益需要。

      主持人：十分感謝崔老師精彩演講，我們講座到此結(jié)束，謝謝各位！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　——完——